CBRE-中国物流市场报告2020年第三季度-2020.11-9页_547kb

报告摘要

中国物流市场报告（2020年第三季度）总结

核心内容

2020年第三季度，中国物流市场在经济复苏的推动下表现出持续回暖的态势，特别是在仓储物流租赁需求方面。全国主要城市物流市场整体呈现供需两端同步改善的趋势，但不同城市之间存在显著差异。宏观经济数据显示，GDP、社零总额、进出口贸易均实现增长，为物流市场提供了良好的发展环境。

主要观点

经济复苏带动需求增长：经济活动迅速恢复，前期积压的租赁需求释放，使得三季度仓储物流租赁需求持续复苏。全国16座主要城市净吸纳量超过100万平方米，环比增长5%，同比增长53%。
高标仓储需求增加：快递快运和电商仍是主要需求来源，但传统零售与批发行业表现活跃，新兴的高标仓租赁需求来自美团等社区生鲜团购平台。
供应与空置率变化：全国新增供应超过120万平方米，主要集中在大苏州、重庆、沈阳和武汉。空置率小幅下降至15.6%，但一线城市及周边卫星城市可租赁面积仍有限。
租金趋势分化：部分城市租金小幅下降，如武汉、成都、重庆、沈阳和南京，但一线城市租金仍保持增长。业主为提高出租率，采取租金优惠、提早入住和短期租约等激励措施。
区域市场表现差异：
- 北京：无新增供应，净吸纳量环比上升163%，空置率降至4.0%。平均租金环比增长0.6%，未来新增供应将释放租金上涨空间。
- 上海：新增供应9.1万平方米，空置率稳定在8.6%。平均租金微涨0.2%，未来供应将增加，空置率可能短期上升。
- 广州：工业用地成交价环比上升1.3%，空置率降至11.0%。平均租金持平，未来新增供应将小幅拉高空置率。
- 深圳：无新增供应，空置率微升至3.6%。平均租金微涨0.1%，受疫情和经济疲软影响，需求增长不及预期。
- 成都：新增供应9万平方米，净吸纳量22万平方米。社区生鲜团购成为需求亮点，空置率降至19.7%，租金环比下跌1.4%。
- 重庆：新增供应20万平方米，净吸纳量仅8万平方米，空置率升至33.7%。租金环比下跌1.4%，市场供需压力较大。
- 武汉：无新增供应，空置率降至16.7%。平均租金环比下跌1.2%，预计年末将迎来供应小高峰。

关键信息

宏观经济：
- 三季度全国规模以上工业增加值增长5.8%，服务业增加值增长4.3%，信息技术、金融和高技术制造业增速领先。
- 出口增长9.9%，进口增长13.2%，进出口总值、出口总值和进口总值均创季度历史新高。
- 消费信心恢复，社零总额增长0.9%，季度增速年内首次转正。实物网上零售额前三季度增长15.3%，汽车类和消费升级类商品加速恢复。
- 央行实施稳健中性货币政策，前8个月金融系统为实体经济减负超1万亿元。
市场预测：
- 世邦魏理仕预计，当前供应浪潮将持续至2021年中，未来12个月新增供应超690万平方米，主要集中于武汉、天津、宁波和成都。
- 空置率预计将在2021年中达到峰值，随后逐步下降。
- 对租金价格敏感的租户（如制造业和第三方物流）可抓住时机升级搬迁至高标仓。
供应与需求动态：
- 一线城市及其周边卫星城市需求稳定，可租面积有限，租金增长预期强。
- 中西部城市供应增加，空置率可能上升，但市场仍具发展潜力。
- 部分城市如大连、青岛、深圳出现空置率上升，租金波动。

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