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上海房地产市场报告（2021年第二季度）

核心内容概述

2021年第二季度，上海房地产市场整体呈现回暖态势，写字楼、零售、物流及商务园区市场均表现出不同程度的复苏与增长，投资市场活跃度显著回升，机构投资者增持意愿增强。科技、医疗及消费行业成为主要驱动力，推动市场供需两端协同发力，市场表现优于去年同期。

主要观点与关键信息

一、整体市场表现

• GDP：2021年1-3月同比增长17.6%。
• 社零总额：2021年1-5月同比增长35.2%。
• 进出口总额：2021年1-5月同比增长19.9%。
• 大宗交易：第二季度上海录得15笔大宗交易，交易总额达344.6亿元，环比增长两倍。

二、写字楼市场

• 净吸纳量：338,598平方米，环比上升35.5%。
• 空置率：17.8%，环比下降1.4个百分点。
• 平均租金：环比下降0.1%，但部分热门区域如前滩、外滩、五角场租金上扬。
• 主力需求：以TMT行业为主导，搬迁扩租需求占比近六成。
• 新增供应：世博后滩超高层SK大厦和宝龙·旭辉广场。
• 未来展望：预计未来6个月新增供应约87万平方米，全年净吸纳量有望创新高。

三、零售市场

• 净吸纳量：227,183平方米，空置率降至6.9%。
• 平均租金：环比上涨0.6%，疫情后首次录得正增长。
• 新增供应：金桥啦啦宝都、漕河泾印象城、博荟广场，合计约23.2万平方米。
• 主力业态：餐饮、服饰，潮玩、健身等细分品类发展迅速。
• 未来展望：预计未来6个月新增供应逾80万平方米，租金有望持续上涨。

四、物流市场

• 净吸纳量：133,343平方米。
• 空置率：环比上升0.7个百分点。
• 平均租金：环比上涨0.2%，部分区域如浦东空港因拆迁导致租金上浮。
• 需求端：3PL与寄递企业扩张明显，如顺丰速运在金山板块租赁超10万平方米。
• 未来展望：下半年多个项目入市，局部空置率可能上升，但整体租金走势平稳。

五、商务园区市场

• 净吸纳量：287,155平方米，达到疫情后最高值。
• 空置率：16.8%，环比下降0.1个百分点。
• 平均租金：环比上涨0.6%，成熟板块租金上涨动能增强。
• 主力需求：TMT行业占比超60%，生物医药占20%，新能源汽车相关行业占9%。
• 新增供应：张江、金桥、市北等板块新增供应约32.8万平方米。
• 未来展望：预计未来6个月新增供应近40万平方米，推动板块内部升级需求。

各子市场表现

投资市场趋势

• 成交总额：344.6亿元，环比增长200%。
• 成交笔数：15笔，上半年累计29笔。
• 物业类型：城市综合体与写字楼为主要成交类型，占比分别为55.0%与19.2%。
• 投资方向：零售、酒店、物流仓储、数据中心等资产类型成交比例回升，显示投资者对多元化资产配置的兴趣。
• 机构投资者：活跃度恢复，自用买家增多，市场信心增强。

未来市场展望

• 写字楼：新增供应将推动市场进一步发展，租金有望从核心区域向新兴区域扩展。
• 零售：新增供应与品牌入驻将带动租金上涨，核心商圈可租空间有限。
• 物流：需求持续旺盛，但短期供应紧张可能影响空置率，长期来看电商发展将带来增长机遇。
• 商务园区：TMT与生物医药行业需求强劲，临空板块将迎五年来首个新项目交付。
• 投资：市场活跃度有望进一步提升，投资者将更加关注存量资产的盘活与城市更新。

联系方式

• 研究部：
  • 陆燕（ivy.lu@cbre.com）
  • 张琪杭（qihang.zhang@cbre.com）
  • 乔梦洋（mengyang.qiao@cbre.com）
  • 符灿（can.fu@cbre.com）
• 业务线：
  • 莫非（luke.moffat@cbre.com）
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