CBRE-京津冀城市群的变局和机遇系列报告上篇：基础设施推动区域协同发展-2019.6-25页_8mb

报告摘要

京津冀城市群的变局和机遇

核心内容概述

京津冀城市群作为中国五大城市群中唯一的北方城市群，覆盖北京、天津和河北11个地级市，以全国2%的土地面积和6.5%的人口贡献了全国9%的GDP。该区域在经济总量、协同性和活力方面仍落后于长三角和珠三角，但随着京津冀协同发展战略的推进，未来有望进入加速发展阶段。基础设施建设是区域协同发展的关键驱动因素，将促进区域一体化，改善生态环境，提升通勤效率，推动商业地产和零售物业市场的发展。

主要观点

京津冀协同发展战略：2015年《京津冀协同发展规划纲要》的发布标志着京津冀一体化进入实质性推进阶段，中央政府主导并推动政策落地，如《京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法》和《京津冀产业转移指南》等，为区域协同发展提供政策保障。
基础设施建设：未来几年京津冀将集中交付一批关键基础设施项目，如京张高铁、京雄城际、天津至新机场联络线、京唐城际等，将显著提升区域通勤效率，缩小区域发展差距。到2022年，京津冀的高铁/城际通车里程、高速公路通车里程、机场旅客吞吐量和城市轨道通车里程将分别增长至3,700公里、11,370公里、1,470万人和19,350公里。
城市间联动性提升：随着基础设施完善，京津冀城市间联动性将增强，尤其是雄安、张家口、承德、唐山等城市将新纳入北京1小时交通圈，成为区域发展的重要节点。
商业地产市场：基础设施的完善将带动商业地产需求，尤其是写字楼市场。北京副中心、雄安、天津主城区和滨海新区将成为未来写字楼供应和需求的主要区域。北京主城区的CBD和丽泽金融商务区将是重点，而天津滨海新区和雄安新区则因交通和产业优势吸引高端写字楼需求。
零售物业市场：京津冀城市功能转型和消费升级将推动零售物业市场格局变化。未来零售物业将更注重与商务、居住和旅游功能的结合，以精准定位和差异化经营为主要发展方向。
仓储物流市场：物流设施的发展将受益于京津冀的基础设施建设和产业布局。北京、天津、廊坊、沧州、保定、石家庄等城市因区位和交通优势，成为未来仓储物流发展的重点区域。河北城市如保定、唐山、石家庄将因承接北京物流外溢而成为高标仓储物流设施的目标市场。

关键信息

基础设施建设

京张高铁：预计2019年开通，北京北站至张家口南站，预计时长40-60分钟。
京雄城际：预计2022年开通，北京至雄安新区，预计时长50-60分钟。
天津至新机场联络线：预计2022年完工，天津至北京新机场预计时长20分钟。
京唐城际：预计2021年开通，北京副中心至唐山，预计时长30分钟。
石衡沧港城际：石家庄至衡水段已通车，衡水至黄骅段待开工，预计2022年开通。
津雄高铁：预计2022年完工，天津至雄安新区，预计时长30分钟。
京港台高铁：雄安至商丘段计划2018年开工，预计2022年开通；北京至雄安段2020年开工。

城市发展与通勤效率

京津冀城市间平均通勤时间将节省三分之一，雄安、张家口、承德等城市将显著受益。
北京副中心将成为京津冀的地理中心，未来地铁网络将加强与北京主城区、天津滨海新区的连接。

商业地产市场

写字楼市场：北京主城区的CBD和丽泽金融商务区是未来写字楼供应的重点，而天津滨海新区和雄安新区因交通和产业优势将成为新兴市场。
零售物业市场：未来零售物业将更注重与商务、居住和旅游功能的结合，石家庄、唐山、廊坊、秦皇岛等城市具备高端消费潜力。
仓储物流市场：北京、天津、廊坊等城市因区位和交通优势成为物流设施发展的重点，而保定、石家庄、唐山将因承接北京外溢物流需求而成为未来高标仓储物流设施的目标。