CBRE-2020年四季度中国房地产市场报告-2021.1-15页_957kb

2020年第四季度中国商业地产市场总结

核心内容概览

2020年第四季度，中国商业地产市场在疫情后表现出显著复苏态势，尤其在写字楼和仓储物流领域。尽管受疫情影响，全年整体投资活动受到抑制，但四季度交易额环比增长，显示出市场情绪的逐步回暖。零售物业虽有所恢复，但全年表现仍较为疲软。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 需求显著反弹：2020年第四季度写字楼净吸纳量为160万平方米，全年净吸纳量达300万平方米，下半年同比增长49%。
• 租金跌幅收窄：全年租金下调3.4%，但下半年跌幅收窄至1.1%，四季度仅微跌0.5%。
• 区域表现：北京、上海、深圳需求复苏领先，中西部二线城市紧随其后。全年空置率上升1.6个百分点至23.7%，但部分核心城市如上海空置率下降。
• 行业支撑力增强：科技业和金融业在写字楼租赁需求中占比扩大，成为推动去化的主力。部分非核心商务区成为成本敏感型租户的首选。
• 未来展望：预计2021年写字楼净吸纳量将突破500万平方米，增长超60%。一线城市核心商务区空置率有望下降，租金回升。

零售物业市场

• 净吸纳量回升：四季度净吸纳量环比增长71%至180万平方米，全年净吸纳量同比下降84%。
• 租金跌幅放缓：全年首层租金下跌2.5%，但四季度仅微跌0.1%。部分核心二线城市租金已恢复增长。
• 全渠道运营增强：疫情促使品牌加强全渠道布局，线上与线下融合成为趋势。82%的风险资本投向全渠道品牌。
• 市场展望：预计2021年空置率将企稳走平，租金有望逐步回升。一线城市的租金反弹力度将强于二线城市。

仓储物流市场

• 租赁需求强劲：四季度净吸纳量达197万平方米，同比增长58%，全年净吸纳量达413万平方米，同比增长68%。
• 租金表现分化：全国租金同比下降1.4%，但一线城市表现较好，部分二线城市面临价格战。
• 新增供应增长：全年新增供应达559万平方米，四季度新增供应210万平方米。预计2021年新增供应将达741万平方米，同比增长33%。
• 市场展望：预计2021年高标仓库需求将增长30%-50%，空置率维持在15%-17%。仓储物流仍是投资热点。

物业投资市场

• 交易额回升：四季度大宗交易额为558亿元，环比增长23%，连续两季度正增长。全年交易额同比下降28%至1944亿元。
• 投资偏好：写字楼占交易总额的54%，仍是最受欢迎的物业类型。仓储物流和另类资产如数据中心、冷链、长租公寓等也受到关注。
• 境内主导：境内投资者占主导地位，四季度交易总额为450亿元，全年累计为1528亿元。境外投资者市场参与度逐步恢复。
• 政策影响：央行收紧房地产贷款集中度管理，促使开发商加快非核心资产处置。

宏观经济背景

• 中国经济复苏：全年GDP增速达2.3%，成为全球唯一实现增长的主要经济体。消费成为经济稳定运行的压舱石，最终消费率接近55%。
• 政策调控：央行减慢货币投放速度，M2增速放缓。房地产贷款集中度管理新规出台，影响投资市场资金流向。
• 市场展望：世邦魏理仕预测2021年GDP增速将达8.2%，商业地产投资将同比增长15%-20%。

市场趋势与投资建议

• 写字楼投资活跃：受经济复苏和政策支持影响，写字楼投资持续活跃，尤其是核心区位和科技企业集聚区域。
• 零售物业逆周期投资：零售物业在租金恢复和消费回暖背景下，迎来逆周期投资机遇。
• 仓储物流结构性增长：疫情中展现出较强韧性，预计2021年将继续保持增长，成为投资热点。
• 资本化率下降：甲级写字楼和优质零售物业资本化率有所下降，显示出投资吸引力增强。

关键数据汇总

市场展望

• 写字楼：2021年净吸纳量有望突破500万平方米，供应量将达960万平方米，一线城市空置率有望下降。
• 零售物业：2021年新增供应约800万平方米，空置率企稳走平，租金逐步回升。
• 仓储物流：2021年需求预计增长30%-50%，空置率维持在15%-17%，租金有望恢复增长。
• 物业投资：2021年投资总额预计同比增长15%-20%，写字楼和仓储物流仍是主要投资方向。资本化率下降，投资吸引力增强。