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上海房地产市场报告（2021年第三季度）

核心内容概览

2021年第三季度，上海房地产市场整体呈现回暖态势，各子市场均表现活跃，尤其是写字楼、零售和商务园区市场。投资市场保持稳定，尽管季度环比有所下降，但年内累计交易额接近去年全年水平。政策支持、产业升级和消费升级共同推动市场发展。

各子市场表现

写字楼市场

• 净吸纳量：449,086平方米，创下单季历史新高。
• 空置率：17.1%，环比下降0.7个百分点。
• 平均租金：375.0元/平方米/月（核心商务区），255.0元/平方米/月（核心拓展区），200.6元/平方米/月（新兴商务区），环比分别上涨0.6%、0.6%、0.7%。
• 主要驱动力：
  • TMT（科技、媒体、电信）类企业持续扩张，尤其是游戏和电商行业。
  • 金融及医药行业加速布局，带动租赁需求。
  • 区位或品质升级的搬迁需求占比较高，达60%。
  • 陆家嘴、人民广场、北外滩等区域吸引金融类内部扩张。

零售物业市场

• 净吸纳量：375,169平方米。
• 空置率：7.0%，环比上升0.1个百分点。
• 平均租金：34.9元/天/平方米，环比增长1.0%。
• 主要驱动力：
  • 三个优质项目入市，共计43.2万平方米，开业率较高。
  • 餐饮仍是主力需求，占比39%，国潮品牌和美食集市带动消费。
  • 时尚品类需求增长，尤其是女装与运动品牌，如HOKA ONE ONE进驻静安嘉里中心。
  • 教育行业受“双减”政策影响，素质教育赛道迎来新机遇。

物流市场

• 净吸纳量：207,092平方米。
• 空置率：5.8%，环比下降3.4个百分点。
• 平均租金：48.2元/平方米/月，环比上涨0.1%。
• 主要驱动力：
  • 第三方物流需求旺盛，松江、奉贤、金山区域新租扩租活跃。
  • 制造业与零售业高质量发展带动物流需求增长。
  • 未来六个月将有近126万平方米高标仓库入市，尤其是金山与青浦。

商务园区市场

• 净吸纳量：364,839平方米，创六年新高。
• 空置率：14.2%，环比下降2.6个百分点。
• 平均租金：148.6元/平方米/月（张江），132.5元/平方米/月（金桥），159.8元/平方米/月（漕河泾），环比分别上涨0.6%、0.4%、1.0%。
• 主要驱动力：
  • TMT、医药及生命科学、电子产品为主要租赁来源，分别占比33%、24%、21%。
  • 临空与金桥新增项目，吸引科技与制造业企业。
  • 张江、漕河泾、市北等板块租金领涨，市北涨幅最大，达2.4%。

投资市场

• 季度成交总额：218.7亿元，环比下降37.4%，但年内累计达678.0亿元，接近去年全年水平。
• 成交笔数：25笔，占全国大宗交易市场主导地位。
• 主要投资类型：
  • 写字楼仍为主导，占比48%，其中商务园区物业占近六成。
  • 酒店及零售类物业成交活跃，分别占比16%和12%。
  • 综合体项目（领航社、世纪盛荟广场）及数据中心（普洛斯60亿元收购松江互联网数据中心）成为新热点。
• 投资趋势：
  • 投资者偏好具有稳定现金流的物业，核心增值型物业占比69%。
  • 增值型投资占比23%，受益于城市更新进程。
  • 公募REITS推动市场流动性，鼓励布局新经济资产类型。

未来展望

• 写字楼市场：预计未来六个月新增供应69万平方米，全年净吸纳量有望创新高，租金继续上涨。
• 零售市场：未来六个月新增供应83万平方米，非核心商圈项目将激活宝山、大宁、苏州河等区域。
• 物流市场：预计未来六个月新增供应126万平方米，金山与青浦将成为主要供应区，租金波动可能加剧。
• 商务园区市场：预计未来六个月新增供应70万平方米，核心板块如张江、金桥、漕河泾将有高品质项目入市，带动市场持续增长。

关键信息总结

• 市场回暖：各子市场均呈现积极态势，需求全面回升。
• 行业扩张：TMT、金融、医药及生命科学等行业持续扩张，带动租赁市场。
• 政策影响：政府政策推动滨江板块发展，促进市场去化。
• 投资活跃：尽管季度环比下降，但年内累计交易额接近去年全年水平，写字楼和商务园区仍是投资主力。
• 未来供应：多个子市场将迎来新供应，尤其是非核心区域，将激发市场活力。
• 市场趋势：多元化、均衡配置成为投资趋势，新经济资产类型如数据中心、物流设施备受青睐。

数据来源

• 世邦魏理仕研究部
• 上海统计局
• 报告发布日期：2021年8月

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• 研究部：
  • 陆燕：ivy.lu@cbre.com
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