20260127-中邮证券-房地产行业报告_小阳春提前_关注度提升_11页_878kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告由中邮证券研究所发布，分析师高丁卉对房地产行业进行了详细分析，提出**“强于大市维持”**的投资评级。报告涵盖了行业基本面、市场行情、风险提示等内容，旨在为投资者提供全面的市场洞察与决策参考。

主要观点

1. 政策支持与市场表现

• 政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”，包括延长换房个税退税优惠至2027年底，降低改善型需求交易成本；降低商业用房首付比例至30%，激活商办市场流动性。
• 房地产市场“小阳春”提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振。
• A股房地产行业指数上周上涨5.21%，跑赢沪深300指数5.83个百分点；港股物业服务及管理指数上涨1.08%，跑赢恒生综合指数1.2个百分点。

2. 行业基本面分析

(1) 新房成交及库存

• 30大中城市新房成交面积：上周119.25万方，本年累计594.21万方，累计同比-27.9%。
• 近四周平均成交面积：148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5%。
  • 一线城市：近四周平均成交面积41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%。
  • 二线城市：近四周平均成交面积77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%。
  • 三线城市：近四周平均成交面积29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6%。
• 14城商品住宅可售面积：7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72%。
• 去化周期：14城平均20.36个月，一线城市去化周期14.56个月。

(2) 二手房成交及挂牌

• 20城二手房成交面积：上周241.17万方，本年累计871.87万方，累计同比-5.1%。
• 近四周平均成交面积：217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6%。
• 全国城市二手房出售挂牌量指数：截至2026/1/12为4.07，环比-35.7%。
• 挂牌价指数：146.34，环比-0.27%。

(3) 土地市场成交

• 住宅类土地供应与成交：上周新增供应23宗，成交15宗，供销比为0.65。
• 商服类土地供应与成交：新增供应52宗，成交24宗，供销比为0.46。
• 住宅类土地成交楼面均价：4675.25元/平方米，溢价率0.77%，环比-0.24pct。
• 商服类土地成交楼面均价：2551.5元/平方米，溢价率2.62%，环比-0.16pct。

关键信息

1. 市场表现

• A股房地产行业指数：上周上涨5.21%，在31个申万一级行业中排名第6。
• 港股物业服务及管理指数：上周上涨1.08%，在14个恒生综合行业中排名第9。

2. 行业排名与个股表现

• A股重点房企涨幅前五：大悦城（+14.38%）、万通发展（+11.51%）、新城控股（+9.75%）。
• A股重点房企跌幅前五：未明确列出，但报告提供了相关图表。
• 港股重点房企涨幅前五：绿城中国（+10.87%）、中国金茂（+8.4%）、保利置业集团（+8.12%）。
• 港股重点物企涨幅前五：新大正（+9.41%）、招商积余（+6.33%）、保利物业（+5.65%）。

风险提示

• 政策不及预期：政策效果可能未达预期。
• 行业销售不及预期：销售数据可能低于预期。
• 收储进度不及预期：政府收储进度可能受阻。
• 市场情绪极端避险：市场可能出现极端波动，影响投资决策。

投资评级说明

研究所信息

• 分析师：高丁卉
• SAC登记编号：S1340524080001
• 邮箱：gaodinghui@cnpsec.com
• 地址：北京市东城区前门街道珠市口东大街17号（北京）
• 邮编：100050
• 电话：未提供
• 网址：未提供

公司简介

• 中邮证券：2002年9月经中国证监会批准设立，由中国邮政集团有限公司绝对控股。
• 经营范围：包括证券经纪、证券自营、证券投资咨询、证券资产管理、融资融券、证券投资基金销售、证券承销与保荐等。
• 分支机构：全国多地设有分支机构，包括北京、上海、深圳等。

图表目录

• 图表1：30大中城市新房成交面积及同比
• 图表2：一线城市新房成交面积及同比
• 图表3：二线城市新房成交面积及同比
• 图表4：三线城市新房成交面积及同比
• 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
• 图表6：重点城市二手房成交面积及同比
• 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
• 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
• 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
• 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
• 图表11：100大中城市土地供销比
• 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率
• 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势
• 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
• 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况
• 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
• 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位
• 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位
• 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位

免责声明

• 本报告信息来源于公开资料或可靠资料，力求准确但不保证其完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 中邮证券不对因使用本报告而导致的损失承担任何责任。
• 报告内容可能随时更改，过往表现不预示未来结果。
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总结

本报告对房地产行业进行了深入分析，指出政策支持与核心城市需求释放形成共振，带动市场提前回暖。尽管新房销售仍面临较大压力，但二手房市场表现相对积极，部分重点房企和物业企业股价上涨明显。投资评级为“强于大市”，但需警惕政策、销售、收储及市场情绪等多重风险。