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报告摘要

大中华区物业市场摘要 - 2019年第二季度总结

核心内容概览

2019年第二季度，大中华区整体经济增速小幅下降，但消费仍为经济增长的主要动力。与此同时，政府继续实施积极的财政政策和适度的货币政策，推动金融服务业开放和深化供给侧结构性改革，为经济带来可持续动能。各城市商业地产市场受到宏观经济影响，整体呈现需求放缓、租金下降、空置率上升的趋势，但部分城市在政策和市场创新方面展现出积极发展态势。

主要观点与关键信息

1. 经济与政策动态

GDP增长：2019年第二季度中国GDP同比增长6.2%，上半年整体稳定在6.3%。
消费表现：社会消费品零售总额同比增长8.5%，较一季度略有回升。
外贸表现：上半年外贸进出口总值同比增长3.9%，与欧盟、东盟及“一带一路”沿线国家保持10%左右增长。
投资趋势：固定资产投资同比增长5.8%，第三产业投资增长7.4%，投资结构持续优化。
政策展望：下半年将加大减税降费力度，推动金融开放，支持实体经济。

2. 办公楼市场分析

一线城市

整体趋势：需求放缓，租金下降，空置率上升。
- 北京：净吸纳量34.0万平方米，环比下降21.8%；租金环比下降1.2%。
- 上海：净吸纳量为-5,700平方米，浦东中央商务区租金下跌3.6%。
- 广州：净吸纳量为30.7万平方米，租金环比下降1.1%。
- 深圳：净吸纳量为34.0万平方米，租金环比下降2.0%。
区域表现：
- 浦东：空置率上升至13.1%，租金下跌。
- 浦西：空置率下降至9.1%，租金相对稳定。
- 非CBD区域：净吸纳量增长，租金保持平稳。

二线城市

市场动态：新增供应压力较大，租金小幅下降。
重点城市：
- 重庆：净吸纳量7.9万平方米，空置率上升至30.3%。
- 成都：净吸纳量5.4万平方米，空置率上升至24.0%。
- 西安：净吸纳量7.3万平方米，空置率上升至40.6%。
- 杭州：净吸纳量创近年新低，空置率上升至17.5%。
- 青岛：净吸纳量10.2万平方米，空置率上升至29.2%。

重点城市市场分析

北京

市场特点：需求放缓，租金下降，但核心商圈表现稳健。
政策影响：限制中心城区供应，引导需求向外围转移，通州成为重点承接区域。
投资趋势：核心型和增值型投资机会显现，新兴区域如丽泽和通州成为投资热点。

上海

市场表现：浦东中央商务区空置率上升，租金下降。
政策导向：金融政策支持，琶洲成为优质办公区。
投资动态：甲级办公楼市场租金下跌，但非核心区项目表现活跃。

广州

市场趋势：整体空置率降至历史低点，租金小幅下降。
区域表现：琶洲成为主要需求来源，租金上涨。
投资情况：市场投资活跃，但核心商务区供应有限，投资者倾向非核心区。

深圳

市场动态：办公楼市场西移，南山后海和科技园成为主要租赁区。
租金表现：整体租金下跌，但部分区域保持稳定。
供应情况：未来供应增加，空置率可能进一步上升。

成都

市场特点：TMT行业带动需求，但整体市场仍面临去化压力。
租金变化：租金维持平稳，资本值略有下降。
供应情况：市场进入集中供应期，空置率上升。

天津

市场趋势：净吸纳量增长，租金下降。
供应情况：新增供应量上升，空置率小幅上升。
投资动态：业主采取灵活策略，市场表现活跃。

青岛

市场表现：租金下降，空置率上升。
政策影响：金融及外资企业需求下降，市场整体表现疲软。
投资展望：未来供应增加，租金承压。

重庆

市场特点：TMT行业需求强劲，但整体市场仍面临挑战。
租金变化：租金进入下降周期，但部分区域表现稳定。
供应情况：未来供应增加，市场空置率上升。

沈阳

市场表现：租金小幅下降，空置率上升。
投资动态：业主采取灵活租金策略，市场租金承压。
供应情况：未来供应集中，空置率可能进一步上升。

香港

市场趋势：空置率上升，租金增长放缓。
政策影响：证监会搬迁推动租户去中心化趋势。
投资情况：非核心区域租金上升，市场整体表现疲软。

武汉

市场表现：空置率上升，租金稳中有降。
供应情况：新增供应集中在高新区，空置率上升。
投资展望：未来供应重回高峰，租金承压。

西安

市场特点：集中供应导致租金下行，但高品质项目提升市场成熟度。
租金变化：租金持续承压，空置率上升。
供应情况：未来供应持续，市场仍面临去化压力。

杭州

市场趋势：企业扩张意愿谨慎，租金小幅下调。
供应情况：新增供应维持低位，空置率上升。
投资展望：未来供应放缓，租金有望趋稳。

物流仓储市场分析

GIS应用：仲量联行推出基于GIS的物流仓储适宜性评价模型，提升选址效率。
影响因素：物流节点的可达性、经济腹地、车行时间等是主要评估指标。
市场表现：上海仍是首选，但昆山、太仓等邻近地区潜力巨大。

零售物业市场分析

一线城市：传统零售品牌进入调整期，“首店经济”持续推动市场活跃。
二线城市：流量经济推动线下商业，网红业态扩张明显，如喜茶、星巴克联名等。
市场趋势：租金分化加剧，部分区域租金上涨，其他区域租金下跌。

住宅市场分析

市场表现：全国一手住宅成交约5,500万平方米，小幅上涨。
价格走势：一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二线城市上涨0.8%。
政策影响：多地收紧限购、限售政策，市场进入紧缩期。
投资展望：未来市场成交量可能进一步调整，土地市场降温。

总结

2019年第二季度，大中华区商业地产市场整体呈现需求放缓、租金下降、空置率上升的趋势。政策导向对市场产生深远影响，尤其在一线城市，政策限制和市场调整推动了需求的外移和物业的转型。二线城市在供应和需求之间存在较大压力，但部分区域如西安、成都、杭州等因政策支持和市场创新，展现出相对活跃的市场表现。投资者在市场不确定性中更倾向于关注高品质、低租金的物业，同时寻求多元化投资机会。未来市场将继续面临供应压力，租金走势将更加分化，而政策和市场创新将成为推动市场稳定的关键因素。

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