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2018年深圳房地产市场总结

核心内容概述

2018年深圳房地产市场在宏观经济放缓、政策调控加强的背景下，呈现出“量增价稳”的态势。市场整体保持稳定增长，但受政策影响，房价涨幅受限，去库存效果显著，行业集中度持续提升。土地市场供应紧张，流拍情况增多，城市更新仍是主要土地供应方式。商品住宅市场供应量上升，成交量有所增长，但成交价格整体平稳，部分区域如罗湖区成交量下降明显。

主要观点

宏观经济背景

• 经济增长放缓：2018年前三季度GDP增速为6.7%，经济下行压力显现，服务业主导作用增强，工业贡献率下降。
• 投资与消费疲软：固定资产投资增速放缓，社会消费品零售总额增速持续走低。
• 外贸总体平稳：尽管全球经济放缓，但我国外贸保持稳定，预计2019年货物贸易顺差可能收窄。
• CPI与PPI走势：CPI全年上涨2.1%，PPI同比上涨3.5%，预计2019年CPI维持平稳，PPI继续回落。
• 金融环境：信贷质量稳定，金融监管强化，货币政策有宽松空间，人民币汇率波动较大。

深圳经济表现

• 经济增长强劲：深圳GDP同比增长8.1%，保持一线城市领先增速。
• 产业结构优化：第三产业占比达59%，先进制造业和高技术制造业增速显著。

房地产行业表现

• 销售面积增速回落：全国商品房销售面积同比增长1.4%，待售面积同比下降11.7%，去库存效果显著。
• 行业集中度提升：销售额百亿房企数量增加，市场份额超75%，行业分化加剧。
• 政策调控强化：多地实施限购、限售、限价等手段，市场迅速降温。

关键信息

政策环境

• 长效机制建设：国家政策以建立房地产长效机制为主线，加强地方问责，管理市场预期。
• 棚改货币化逐步取消：政策调整后，部分城市转向新建安置房，以减少房价上涨压力。
• 个税改革与小微企业优惠：新个税法实施，增加居民可支配收入，小微企业所得税优惠扩大。
• 央行降准：全年4次降准，释放流动性，支持实体经济。
• 深圳政策加码：
  • 实施“三价合一”政策，抑制二手房价格过快上涨。
  • 发布“730”新政，限制商务公寓和商品住宅转让。
  • 启动第二次住房制度改革，计划新增170万套住房，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

土地市场表现

• 招拍挂市场：全年共成交61宗土地，其中住宅用地10宗，工业用地占比近五成。
• 流拍情况严重：全国土地流拍宗数和面积创历史新高，深圳南山区为招拍挂主力成交区。
• 城市更新主导：新增城市更新计划100项，拟拆除重建面积达437.09万㎡。
• 土地供应集中：第四季度供应量最高，光明区和南山区分别成为成交面积和金额最多的区域。
• 重点地块：
  • 龙光地产以11.7亿元拿下龙华区住宅地块。
  • 华侨城以42亿元竞得宝安区两宗商业用地。
  • 光明区两宗住宅地块楼面价破“3”万，需配建人才住房。

商品住宅市场表现

• 市场供需关系：全年供应面积395.92万㎡，同比上升21.23%；成交量292.42万㎡，同比上升12.77%。
• 价格走势：成交均价54120元/㎡，同比下降0.60%，主要受限价政策影响。
• 供应区域：关外地区为供应主力，宝安、龙岗区合计占比达49.19%；关内以南山区为主。
• 去化周期：年末去化周期上升至12.71个月，显示市场供大于求。
• 成交结构：300-500万总价、90㎡以下小户型仍为成交主力。

2019年市场预判

• 经济下行压力持续：预计2019年经济仍面临下行压力，政策将更多关注市场预期和金融支持。
• 房地产市场稳定：政策调控仍将继续，市场可能维持平稳，但部分区域房价可能继续受到抑制。
• 土地市场调整：土地供应可能继续以城市更新为主，招拍挂市场流拍情况或有所缓解。
• 商品住宅市场：供应量可能保持稳定，成交量或小幅增长，价格可能继续维持平稳。