世联行-2018年上半年深圳房地产市场解读-2018.07-105页_3mb

2018年上半年深圳房地产市场总结

核心内容概述

2018年上半年，深圳房地产市场在宏观经济稳中向好的背景下，受到政策调控和金融环境变化的影响，呈现出成交量下降、价格趋稳、库存减少的态势。同时，土地市场表现活跃，重点区域和企业持续发力，房地产行业集中度进一步提升。

主要观点与关键信息

一、宏观经济背景

• GDP增长：2018年上半年我国GDP同比增长6.8%，经济稳中向好，但增速略有放缓。
• 居民收入：全国居民人均可支配收入增长8.7%，财产收入和转移收入增长快于整体收入，收入结构进一步优化。
• 金融环境：M2同比增速连续7个月低于9%，金融去杠杆政策初见成效，社融增长低迷。
• 价格走势：CPI同比上涨2.0%，PPI同比上涨3.9%，上半年CPI在连续下降两个月后企稳，PPI则呈现上升趋势。

二、房地产行业表现

• 开发投资：全国房地产开发投资同比增长9.7%，其中住宅投资增长13.6%，房地产行业对经济贡献度出现小幅回落。
• 市场成交：重点城市新房成交面积继续缩减，一线城市降幅明显，但深圳成交面积同比增长22.35%，表现相对较好。
• 库存变化：各类物业待售面积持续减少，商品住宅待售面积同比下降22.1%，库存呈现下行趋势。
• 行业集中度：TOP100房企销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%；25家房企销售规模超500亿，行业集中度进一步提升。

三、政策调控环境

• 政策基调：坚持稳中求进，推进供给侧结构性改革，房地产市场以平稳发展为主。
• 调控措施：全国范围继续实行差别化调控，重点城市调控政策全面升级，部分三四线城市也开始出台调控政策。
• 长效机制：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进房地产税立法。
• 深圳政策：
  • 实施“三价合一”政策，二手房购房成本增加，打击高杠杆投资行为。
  • 启动第二次住房制度改革，计划到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套。
  • 增加保障性住房供应，强化租赁住房建设，提升住房供应结构的多样性。

四、土地市场表现

• 招拍挂成交：上半年深圳土地招拍挂共成交22宗土地，其中住宅用地4宗，成交金额达90.5亿元。
• 区域分布：坪山区成为招拍挂成交主力，成交7宗，光明新区和龙岗区紧随其后，分别成交4宗和4宗。
• 土地用途：以工业用地和新型产业用地为主，住宅用地成交金额相对较低。
• 城市更新：全市新增城市更新计划45项，拟拆除重建用地面积达234.7万m²，主要集中在龙岗区和宝安区，坪山和大鹏新区尚未有更新单元计划公告。

总结

宏观经济小结

• 经济总体稳中向好，GDP增速保持稳定。
• 居民收入增长快于GDP增速，收入结构优化。
• M2增速下滑，金融去杠杆政策初见成效。
• CPI和PPI保持温和上涨，经济运行稳定。

政策环境小结

• 房地产政策继续实行差别化调控，政策调控力度不减。
• 重点城市调控政策全面升级，部分三四线城市也加入调控行列。
• 深圳实施“三价合一”政策，规范二手房市场。
• 深圳启动第二次住房制度改革，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。

土地市场小结

• 招拍挂供应和成交面积增长，但增速有所放缓。
• 坪山区成为土地成交主力，光明新区和龙岗区表现活跃。
• 工业用地和新型产业用地为主，住宅用地供应相对有限。
• 城市更新计划持续推进，但部分区域尚未启动。

综上所述，2018年上半年深圳房地产市场在政策调控和金融环境变化的影响下，呈现出成交量下降、价格趋稳、库存减少的态势，同时土地市场表现活跃，政策推动住房供应结构优化，房地产行业集中度进一步提升。