世联行-2021年上半年房地产行业回顾与后市展望-37页_3mb

2021年全国房地产市场 上半年回顾与后市展望总结

核心内容

2021年上半年，全国房地产市场呈现“南热北冷”格局，销售和土地市场分化加剧，政策调控和融资监管持续收紧，房企资金压力增大，市场整体趋于理性。行业进入整合阶段，部分房企债务风险加剧，市场预期逐步降温。

主要观点

政策篇

• 房价过快上涨与调控分化：全国多数地区房贷审批收紧、利率上调，部分城市被约谈，调控政策持续加码，以“房住不炒”和“三稳”为核心目标。
• 土地两集中政策：22个核心城市实行土地供应与拍地集中政策，旨在提升土拍透明度、稳定市场预期，但实际效果有限，热点城市地块仍受追捧。
• 学区房政策：多地出台政策打击学区房投机行为，如多校划片、学位限定等，预计“城门立木”效应将逐渐消退，房价上涨动力减弱。

销售篇

• 住宅销售超预期：全国商品住宅销售面积和销售额同比分别增长29.4%和41.9%，部分区域如长三角、珠三角、西北、山东表现突出。
• 商办去化艰难：商办与公寓市场去化周期普遍较长，促销和高佣金仍是常态。
• 区域表现分化：三大城市群、西北、山东为销售增长主力，部分二线城市触底回暖，但三四线城市仍面临以价换量压力。

资金篇

• 融资监管常态化：房地产融资持续受控，房企回款增长显著，但融资成本上升，尤其是民营房企。
• 房企发债成本分化：国有房企境外发债成本仍低，而部分民营房企发债利率走高，债务风险加剧。
• 房地产信托规模下降：信托行业对房地产融资持续压降，新增信托项目规模同比下降，中小房企融资更为困难。

土地篇

• 量跌价升：全国土地成交量下降，但成交楼面价大幅上涨，区域分化明显。
• 拿地热度冲高回落：部分城市土地流拍率高，房企更关注去化率，拿地标准提升。
• 核心区域受追捧：长三角、大湾区、成渝地区成为房企争夺焦点，高溢价率成交仍是常态。

关键信息

销售表现

• 全国销售情况：1-6月全国商品住宅销售额8.46万亿元，同比增长41.9%；商品房销售额9.29万亿元，同比增长38.9%。
• 区域表现：
  • 长三角：持续高热，量价齐升，主要城市如南京、杭州、上海、宁波表现亮眼。
  • 珠三角：湾区城市热度回落，但广佛中珠及部分地市表现较好。
  • 西北与山东：整体热度较高，部分城市如西安、兰州、银川表现突出。
  • 京津冀：北京、天津及环京片区回暖，但部分城市如唐山降温。
  • 其他区域：如湖南、江西、四川、云南、广西等地市场分化严重，部分城市进入价格战。

融资与债务情况

• 融资规模：上半年房企境内发债3775亿元，同比下降3%；境外发债1858亿元，环比下降5%，同比下降12%。
• 债务压力：高负债房企面临更大压力，部分TOP50房企被下调评级，融资成本上升。
• 发债成本分化：优质房企境外发债成本仍低，而BB级以下房企债券收益率显著上升。

土地市场

• 土地成交量下降：全国涉宅用地出让面积同比下降16.9%，成交金额同比增长10.1%。
• 区域分化明显：一线城市地价平稳，核心城市群三线城市楼面价增长显著，非核心城市群三四线城市流拍率高。
• 房企拿地策略：房企更关注去化率和安全性，拿地标准提升，集中于一二线及核心城市群三线城市。

市场趋势展望

• 行业整合加速：随着融资监管和销售市场调整，行业进入整合阶段，部分房企面临较大压力。
• 头部房企集中度上升：国企与低负债民企市占率提升，市场格局进一步集中。
• 市场降温持续：下半年市场预期将逐步降温，尤其是三四线城市和部分二线城市郊区，价格战或加剧。

数据说明

• 数据来源包括国家统计局、WIND、CREIS、信托业协会及世联研究。
• 图表展示了各区域销售、融资、土拍等数据的变化趋势和对比。

总结

2021年上半年全国房地产市场在政策调控、融资监管和市场分化等多重因素影响下，整体趋于理性，销售和土地市场表现分化，核心区域热度持续，但三四线城市面临更大去化压力。随着调控政策的深化和融资环境的收紧，行业进入整合阶段，部分房企债务风险加剧，市场整体呈现降温趋势。未来，房企需更加注重去化能力和资金安全，市场格局将进一步向头部企业集中。