2018年深圳房地产市场解读-世联行_90页_4mb

2018年深圳房地产市场总结

核心内容

2018年深圳房地产市场在宏观经济和政策调控的双重影响下，整体呈现量增价稳的趋势。全国房地产市场受政策调控影响，销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持续提升。深圳作为一线城市，经济保持稳定增长，产业结构不断优化，房地产市场调控力度加大，市场迅速降温。

主要观点

宏观经济背景

• 2018年前三季度，我国GDP增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力显现，服务业主导作用增强，累计同比贡献率60.8%。
• 固定资产投资增速下降，社会消费品零售总额同比增长9.1%，消费增速持续走低。
• 全球经济放缓，但我国外贸态势总体平稳，稳中有进，预计2019年进口增速将有所回落。
• CPI全年上涨2.1%，PPI上涨3.5%，预计2019年CPI将维持偏弱格局，PPI将继续走低。
• 信贷质量稳定，金融监管强化，人民币汇率总体处于贬值状态，但贬值压力有望缓解。

深圳经济表现

• 深圳GDP同比增长8.1%，经济增速持续领涨一线城市。
• 第三产业占比达59%，产业结构持续优化，先进制造业和高技术制造业表现突出。
• 2018年深圳推出“三价合一”政策，完善二手房市场监测管理，抑制房价过快上涨。
• 深圳启动第二次住房制度改革，计划到2035年新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套。

政策环境

• 全国政策以建立房地产长效机制为主线，加强地方问责，管理市场预期，调控手段以限购、限售、限价为主。
• 深圳出台“730”新政，限制商品住宅和商务公寓转让，打击投机行为，促进市场健康发展。
• 国家实施新个税改革，降低个人经济负担，刺激国内消费增长。
• 央行实施4次降准，增强金融服务实体经济能力，减轻企业税负，促进经济转型升级。

土地市场表现

• 2018年深圳土地招拍挂共成交61宗，其中住宅用地10宗，工业用地占比近五成。
• 南山区为招拍挂用地主力成交区，共成交17宗。
• 全市新增城市更新计划100项，拟拆除重建面积437.09万m²。
• 华侨城在深拿地出资最多，达42亿元，成功竞得宝安中心区两宗商业用地。
• 光明区两宗住宅用地可售楼面价破“3”万，为深圳土地市场亮点。

关键信息

全国房地产市场

• 全国商品房销售面积同比上涨1.4%，但增速回落。
• 房屋新开工面积同比上涨16.8%，增速前低后高。
• 房地产开发投资完成额同比名义增长9.66%，全年有望小幅增长。
• 商品房待售面积同比下降11.7%，去库存成果显著。
• 销售百亿房企数量增加，市场份额超75%，行业集中度提升。

深圳房地产市场

• 商品住宅市场量增价稳，总供应面积395.92万m²，同比上升21.23%；总成交面积292.42万m²，同比上升12.77%；成交均价54120元/m²，同比下降0.60%。
• 2018年下半年供应量大幅增长，四季度供应量集中爆发，去化周期上升至12.71个月。
• 成交主要集中在关外区域，龙岗和宝安合计占比达49.19%，南山为关内主力成交区域。
• 90㎡以下、300-500万总价段仍为市场成交主力。

土地市场

• 2018年深圳土地招拍挂供应面积143.02万m²，成交面积145.11万m²。
• 土地市场流拍规模创历史新高，流拍率5.53%，流拍宗数和面积均高于往年。
• 重点地块分析显示，龙光、华侨城等企业积极参与土地市场，部分地块采用“先租后让”、“联合竞买”等新模式。

房地产政策

• 深圳“三价合一”政策实施，二手房购房成本增加，打击“阴阳合同”。
• “730”新政发布，限制商品住宅和商务公寓转让，推动市场健康发展。
• 全国棚改货币化安置政策逐步取消，促进房地产健康发展。
• 新个税改革和小微企业优惠政策，减轻个人和企业税负，刺激消费。

总结

2018年深圳房地产市场在宏观经济放缓和政策调控的双重背景下，呈现出量增价稳的特点。深圳经济保持稳定增长，产业结构不断优化，房地产市场调控力度加大，市场迅速降温。土地市场供应紧张，流拍现象显著，重点地块成交金额较高。政策环境以长效机制为主线，注重市场预期管理，推动房地产市场健康发展。