20201106-华泰证券-重点房企2020年三季报综述_利润率仍存压力_杠杆率渐进改善_28页_705kb

房地产行业2020年三季报分析总结

核心内容概述

本报告分析了2020年1-9月A股重点上市房企的业绩、销售、扩张及融资表现，指出行业在销售端逐步复苏，但盈利压力仍存。融资新政对行业格局产生深远影响，推动估值体系重构。重点推荐万科A、金地集团、中南建设、华发股份、中交地产、招商积余、新大正和大悦城等公司。

主要观点

• 销售复苏：三季度销售回款同比增速接近转正，已售未结维持充裕，百强房企销售景气持续。
• 盈利承压：整体房企毛利率持续下滑，净利率与ROE同步下行，增收难增利现象依旧。
• 扩张提速：拿地施工支出增速先于销售回款转正，快周转维持施工强度，中小房企表现突出。
• 融资改善：杠杆率小幅回落，有息负债增速保持低位，融资新政推动行业估值体系重塑。
• 重点推荐：万科A、金地集团、中南建设、华发股份、中交地产、招商积余、新大正、大悦城等公司。

关键信息

业绩表现

• 2020Q1-3整体房企营收同比增长8%，归母净利润同比减少13%。
• 龙头房企营收增速保持领先，归母净利增速接近转正。
• 少数股东损益占比升至2014年以来高位，投资收益降幅扩大。
• 销售管理费用率同比微增，但中型房企表现相对稳健。

销售情况

• 销售回款同比增速接近转正，预收账款营收覆盖率提升。
• 龙头房企市占率稳定，中型房企占比下降，小型房企占比上升。
• 百强房企销售景气持续，积极推盘对冲潜在去化下行。

扩张趋势

• 拿地施工支出增速先于销售回款转正，快周转维持施工强度。
• 中小房企拿地施工支出增速显著高于龙头房企，积极改善报表。

融资动态

• 有息负债增速保持低位，杠杆率小幅回落。
• “三条红线”融资监管推动房企优化财务结构，融资新政重塑行业路径依赖。
• 大中型房企净负债率同比下降，龙头房企净负债率显著提升。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性
• 政策不确定性
• 基本面下行
• 房企经营风险

行业趋势展望

• 未来行业权益销售集中度将趋于提升，融资成本下降。
• 融资新政将推动房企探索多元化赛道，估值体系有望重塑。
• 需关注四季度市场销售情况及流动性变化。

估值分析（以万科A为例）

• 物业管理板块：预计贡献估值600亿元，对应PE 60倍。
• 商业地产板块：预计贡献估值191亿元，对应PE 13倍。
• 物流地产板块：预计贡献估值560亿元，对应PE 30倍。
• 房地产开发板块：预计NAV约3859亿元。
• 总估值：约5209亿元，考虑权益后，目标市值为4168亿元，目标价35.87元。

其他重点推荐公司分析

金地集团

• 2020Q1-3营收同比下降4.9%，归母净利润同比下降8.0%。
• Q3竣工提速，预计全年归母净利恢复正增长。
• 维持2020-2022年EPS为2.59、3.01、3.55元，目标价19.26元。

中南建设

• 2020Q1-3营收同比增长12.0%，归母净利润同比增长62.7%。
• 高增长主要来自结算收入和投资收益。
• 维持2020-2022年归母净利70.6、91.4、115.5亿元，目标价13.01元。

华发股份

• 2020Q1-3营收同比增长48%，归母净利润同比增长1%。
• 竣工面积增长带动营收提升，但归母净利润增速低于营收。
• 维持2020-2022年EPS为1.38、1.62、1.92元，目标价8.75元。

中交地产

• 2020Q1-3营收同比增长74.8%，归母净利润同比增长75.1%。
• 投资收益显著增长，推动归母净利润高增长。
• 维持2020-2022年EPS为0.82、1.08、1.41元，目标价8.10元。

招商积余

• 2020Q1-3营收同比增长52%，归母净利润同比增长137%。
• 物管业务贡献主要利润，预计2021年净利润8.61亿元。
• 维持2020-2022年EPS为0.58、0.81、1.13元，目标价35.20元。

新大正

• 2020Q1-3营收同比增长19%，归母净利润同比增长16%。
• 疫情影响下，毛利率提升。
• 维持2020-2022年EPS为1.22、1.55、1.97元，目标价69.57元。

总结

房地产行业在2020年三季度销售端复苏，但盈利压力依然存在。融资新政推动行业估值体系重塑，重点房企通过优化财务结构、加快结算和拓展多元化业务，展现出更强的竞争力。报告中重点推荐的公司具备稳健的财务基础和良好的增长潜力，值得关注。