20210404-兴业证券-中国奥园-03883.HK-城市更新储备充足_转化有望提速_6页_1mb

中国奥园证券研究报告总结

核心内容概述

本报告对中国奥园（03883.HK）的房地产行业表现、财务状况及投资前景进行了全面分析，维持“买入”评级，目标价为12.00港元，较当前价格8.26港元有约**45%**的预期升幅。

主要观点

销售与盈利表现

• 2020年，公司实现营业收入678亿元，同比增长34.2%；归母核心净利润49亿元，同比增长17.8%。
• 毛利率从25.1%下降至25.1%（略有波动），归母核心净利率从7.2%下降至6.9%，但整体仍保持稳定。
• 销售规模平稳增长，2020年销售金额达1330亿元，销售面积1288万平米，同比增长分别为13%和10%。
• 销售均价为10325元/平米，同比增长2%。
• 2021年销售目标为1500亿元，同比增长13%，全年可售货值为2200亿元，对应去化率目标为68%，预计上半年推货占比为44%。

土地储备与拿地策略

• 土地储备持续增长，2020年末总土地储备为5718万平米，同比增长27%，权益比例达71%。
• 多元化拿地策略包括收并购、招拍挂及城市更新，其中城市更新贡献占比提升至16%（同比提升14个百分点）。
• 城市更新储备丰富，公司目前拥有60个项目，可售货值超过6000亿元，预计未来三年城市更新可售货值将超过1500亿元。
• 城市更新项目预期净利率为15%+，有助于稳定整体利润率。

融资与财务状况

• 净负债率为82.7%，同比上升7.6个百分点，但平均融资成本下降至7.2%，同比下降0.3个百分点。
• 账面现金为700亿元，有息负债为1149亿元，现金短债比为1.3，显示短期偿债能力较强。
• 剔除预收款的资产负债率为78%，同比下降3个百分点，处于行业“黄档”水平。
• 每股股息在2020年同比增长40%，全年派息总额为21亿元，占归母核心净利润的43%。

关键信息

投资预期

• 2021年预计营业收入为848亿元，同比增长25.1%；核心净利润为58亿元，同比增长20%。
• 2022年预计营业收入为1029亿元，同比增长21.3%；核心净利润为71亿元，同比增长21.4%。
• 目标价为12.00港元，对应2021/2022年5/4倍PE。

财务指标

行业对比

• 行业估值表显示，中国奥园的PE为4.5/3.9/3.3/2.7倍，PB为1.0/0.8/0.7倍，整体估值处于行业较低水平。
• 与同行对比，公司具备一定估值优势，尤其在城市更新和多元化拿地方面。

风险提示

• 宏观经济放缓：可能影响整体房地产市场需求。
• 行业调控政策加严：可能对销售和拿地造成压力。
• 流动性收紧：可能影响公司资金链。
• 销售不及预期：可能影响业绩增长。
• 人民币贬值：可能影响公司境外业务。

投资建议

• 维持“买入”评级，基于公司销售规模稳步增长、多元化拿地有效控制成本、城市更新储备充足等优势。
• 预计未来三年公司城市更新孵化可售货值将超1500亿元，有助于稳定利润率。
• 公司具备一定的估值优势，结合其业务增长潜力，未来表现值得期待。

附录信息

• 分析师信息：宋健（songjian@xyzq.com.cn）、严宁馨（yanningxin@xyzq.com.cn），注意严宁馨未注册为持牌人。
• 报告正文中包含财务数据图表，包括归母核心净利润、每股股息、合约销售金额、历年土地储备、净负债率、平均融资成本等。
• 分析师声明强调报告的独立性和客观性。
• 法律声明提醒投资者注意使用本报告的风险，不构成投资建议。