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中国奥园 (3883 HK) 公司报告总结

核心内容

中国奥园在2017年1-6月实现合同销售额同比增长57%，远高于同业的32%。公司预计在2017-19年将继续超越同业，主要得益于新项目推出和来自新城市的贡献。公司还积极向一线城市（如深圳、广州和佛山）及海外市场（如澳洲和加拿大）扩张，有助于品牌建设和降低业务风险。

主要观点

• 销售增长显著：奥园在较低线城市的销售表现强劲，得益于当地政策支持和项目均价上升，预计未来2至3年销售增长将持续。
• 品牌建设与风险分散：公司在一线城市的成功项目，如深圳奥园翡翠东湾，获得市场好评，缓解了市场对其销售能力的担忧。海外扩张有助于分散风险。
• 估值与评级：招商证券恢复对奥园的覆盖，给予买入评级，目标价为3.67港元，反映2018年预测市盈率4.5倍，高于历史平均值及中小型市值同业的平均市盈率。
• 财务表现：公司2017年预测经调整每股盈利为0.47元，核心利润复合年增长率预计为32%。2017-19年预测每股盈利分别为0.47、0.71和0.88元。

关键信息

销售与利润预测

市盈率与股息率

项目表现

• 深圳奥园翡翠东湾：2017年3月推出，销售额达15亿元人民币，售罄率超过80%，项目均价28,345元/平方米，预计2017年销售目标为25亿元人民币。
• 广州奥园国际中心：1-5月合同销售额为1,026百万元，同比增长43%，项目均价14,230元/平方米。
• 珠海奥园广场：1-5月合同销售额为686百万元，同比下降35%，项目均价21,572元/平方米。
• 广州萝岗奥园广场：1-5月合同销售额为507百万元，同比增长55%，项目均价19,651元/平方米。

土地储备与扩张

• 城市扩张：截至2017年5月，奥园在28个城市拥有土地储备，相比2016年12月的26个城市有所增加。
• 土地收购：公司在广东省、江西省、广西省、重庆市等地积极收购土地，同时在海外（如澳大利亚悉尼、加拿大温哥华）也有布局。

股东结构

• 主要股东：郭氏家族持有54.11%，Cathay Capital持有6.82%。

管理团队

• 马军：执行董事、运营总裁，2015年加入奥园，曾任职于中海外工程团队。
• 张俊：商业地产集团副总裁，曾任职于万达商业。
• 陈勇：投资基金管理副总裁，关注在岸融资活动，曾任职于万科、金地和佳兆业。
• 麦泽年：品牌建设和市场开发副总裁，曾任职于碧桂园。
• 肖毅：项目管理副总裁（华中地区），曾任职于龙湖地产。
• 苗思华：奥买家集团副总裁，曾任职于宝龙地产。

估值对比

图表重点

• 图5：奥园的市盈率比中小型同业折让43%。
• 图34：奥园的合同销售预测显示，2017-19年销售增长预计分别为26%、26%、26%。
• 图35：奥园的可售储备和售罄率显示，2017年预计总可售资源为54亿元人民币，合同销售额为32.2亿元人民币，售罄率为60%。
• 图43：奥园的市盈率比中小型同业折让43%。
• 图44：预计市盈率折让将收窄。
• 图45：奥园17年度资产净值预测为19,207百万元，每股资产净值为7.19港元，现价对比资产净值折让为-64%，目标价引伸资产净值折让为-56%。

总结

中国奥园在2017年上半年表现出强劲的销售增长，远超行业平均水平，主要受益于较低线城市的情绪好转和项目均价上涨。公司通过向一线及海外市场扩张，增强了品牌影响力并分散了业务风险。招商证券恢复对其覆盖，给予买入评级，目标价3.67港元，反映其未来增长潜力。财务预测显示，公司核心利润复合增长率预计为32%，2017-19年经调整每股盈利分别为0.47、0.71和0.88元。奥园的市盈率较同业折让，但预计未来会有所收窄。公司主要股东为郭氏家族和Cathay Capital，管理团队经验丰富，涵盖多个领域。