20210401-亿翰智库-中国奥园-03883.HK-2021可售货值2200亿_力做城市更新标杆企业_6页

中国奥园2021年发展总结

核心内容

中国奥园作为粤港澳四小龙之一，正致力于成为城市更新领域的标杆企业。2020年，公司通过城市更新项目转化，成功实现销售增长与利润提升，为2021年的战略发展奠定了坚实基础。2021年，公司设定销售目标为1500亿元，并预计可售货值为2200亿元，重点布局华南、中西部及华东地区，同时积极拓展环渤海及境外市场。

主要观点

• 城市更新项目转化：2020年，公司有10个城市更新项目完成转化，其中8个转入土地储备，带来382亿元的可售货值。预计未来城市更新项目将显著提升公司利润率。
• 销售目标与去化率：2021年销售目标为1500亿元，若保持2020年销售增速或实现70%的销售去化率，即可达成目标。华南地区可售货值占比42%，中西部23%，华东24%，合计占比89%。
• 土地储备与货值：截至2020年底，公司拥有370个项目，分布在境内外95个城市，土地储备达5717.9万平米，总货值达6208亿元。计入城市更新项目后，总货值达12938亿元，足以支撑未来4-5年发展。
• 财务稳健：2020年销售回款率达85%，净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率同比下降3.8个百分点，现金短债比为1倍，短期债务压力可控。融资成本下降至7.2%，信用评级由BB-调升至BB。

关键信息

2021年销售目标与实现路径

• 销售目标：1500亿元
• 可售货值：2200亿元
• 销售区域分布：
  • 华南：42%
  • 中西部：23%
  • 华东：24%
  • 环渤海：13%
• 销售增速：保持2020年增速（12.7%）或实现70%去化率即可完成目标。

土地储备与城市更新策略

• 新增土地储备：2015.3万平米，可售货值2426亿元
• 拿地方式：
  • 收并购：57%
  • 招拍挂：27%
  • 城市更新及其他：16%
• 城市能级：一二线城市新增可售货值占比达70%
• 城市更新项目：
  • 数量：超过60个
  • 规划建筑面积：4285万平米
  • 规划可售面积：2246万平米
  • 预计可售货值：6730亿元
  • 粤港澳大湾区占比：97%

财务表现与风险管理

• 销售回款率：85%
• 净负债率：82.7%
• 剔除预收账款后的资产负债率：78.0%（同比下降3.8个百分点）
• 现金短债比：1倍
• 融资成本：7.2%（同比下降0.3个百分点）
• 信用评级：由BB-调升至BB，展望稳定
• 盈利能力：
  • 毛利率：25.1%（同比下降4.6个百分点）
  • 净利润率：10.4%（同比上升0.1个百分点）

未来展望

中国奥园通过多元化布局与城市更新策略，持续优化土地储备结构，提升销售去化能力，增强财务稳健性。随着城市更新项目的不断转化，公司有望进一步提升利润率水平，实现可持续增长。同时，公司积极把握融资窗口期，降低融资成本，优化债务结构，为未来发展提供坚实保障。

数据支持

• 销售金额：2020年1330.1亿元
• 销售面积：1288.2万平米
• 营业收入：677.9亿元
• 净利润：70.5亿元
• 预收账款：690.4亿元
• 三费费用率：20.9%

研究团队

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn