2021-08-23-亿翰股份-中国奥园（03883）_强化城市更新比较优势_预计三年可转化货值2420亿_7页_1mb

中国奥园2021年上半年发展总结

核心内容

中国奥园在2021年上半年展现出稳健的发展态势，通过审慎拿地、城市更新及多元化业务布局，实现了销售金额和利润的稳步提升，同时优化了负债结构与费用管控能力。公司预计未来三年城市更新项目将转化货值约2420亿元，成为业绩增长的重要引擎。

主要观点

• 业绩稳步提升：2021年上半年，中国奥园实现销售金额675.9亿元，同比增长32.9%，完成全年目标的45.1%。公司预计全年销售目标有望达成。
• 区域发展显著：华南、华东、环渤海区域销售金额分别同比增长52.7%、42.9%和121.2%，其中环渤海区域增长最快，显示出公司对区域深耕和精细化管理的成效。
• “双引擎驱动”战略：通过“幸福人居”与“悦康生活”两大板块协同发展，非房产业务如物业管理、商业运营、文化旅游等为公司带来新的增长点。
• 城市更新项目转化能力突出：城市更新项目为公司上半年新增货值贡献率达76%，可售货值高达135亿元，成为公司土地储备和销售增长的核心动力。
• 多元化拿地方式：在公开市场拿地受限的背景下，公司通过收并购和城市更新等多元化方式获取土地，上半年新增土地储备建筑面积中86%来自非公开市场。

关键信息

销售与货值情况

• 销售金额：2021年上半年675.9亿元，同比增长32.9%，完成全年目标的45.1%。
• 货值结构：上半年新增货值178亿元，其中城市更新项目贡献135亿元，占比75.8%。
• 销售目标：公司全年销售目标为1500亿元，上半年与下半年销售比例为41:59，目标达成可能性较大。

土地储备与城市更新

• 土地储备：截至2021年6月底，公司土地储备总建筑面积达5358万平米，总货值5939亿元，计入城市更新项目后达13482亿元。
• 城市更新项目：预计2021年至2024年城市更新项目可转化货值2420亿元，有效支撑未来4至5年的发展。
• 城市更新转化率：广州增城南垄村项目及珠海香洲翠微村项目一期共计转化可售建筑面积67.4万平米，占新增建筑面积的62.9%。

费用与负债结构

• 费用率：三费费用率同比下降2.2个百分点至21.7%，费用管控能力持续向好。
• 有息负债：有息负债总额同比下降3.1%至1113.1亿元，短期有息负债下降1.0%。
• 净负债率：净负债率下降至80.7%，现金短债比稳定在1.3倍。
• 融资成本：2021年上半年平均融资成本降至7.0%，其中1月发行优先票据，融资成本创新低。

财务指标

城市更新项目预期

• 转化货值：预计2021年至2024年城市更新项目可转化货值2420亿元。
• 利润空间：城市更新项目平均毛利润率可达35%-40%，净利润率可达15%-20%，盈利空间优于公开市场拿地。
• 区域布局：城市更新项目主要分布在高能级城市，有助于优化公司区域布局结构。

总结

中国奥园在2021年上半年通过审慎拿地、城市更新及多元化业务布局，实现了业绩的稳步提升和负债结构的持续优化。公司积极应对行业政策变化，强化区域深耕和精细化管理，预计未来三年城市更新项目将显著推动公司货值转化和业绩增长，成为其可持续高质量发展的关键驱动力。