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中国奥园 (3883 HK) 公司报告总结

核心内容

招商证券（香港）有限公司对中国奥园（3883 HK）在2019年的表现持买入评级，认为其具备较强的市场竞争力和增长潜力。报告指出，奥园在2018年实现了销售和盈利的显著增长，且在2019年有望继续增长，同时公司估值具有吸引力。

主要观点

1. 房地产市场前景乐观

• 公司主席对2019年的房地产市场持乐观态度，认为政策将进一步放松，特别是取消限购和限价政策（一线城市除外），并在三四五线城市推行支持性措施。
• 这些政策变化将有助于房地产市场的复苏，为奥园的业务发展提供有利条件。

2. 销售增长与盈利前景

• 奥园在2018年实现了**>80%的销售增长，2019年的合同销售额目标为1,000-1,100亿元人民币**，同比增长25-30%。
• 销售目标基于1,700亿元人民币的可售资源和**60-65%**的去化率，符合当前市场状况。
• 截至2018年底，未确认销售额或将达到1,000亿元人民币，意味着84%的2019年收入已锁定，毛利率约为27-28%。
• 管理层预计2018/19年的收入将达到300亿/450亿元人民币，同比增长**+55% / +50%**。

3. 估值与目标价

• 当前估值为3.3倍市盈率，较净现值折让59%，被认为具有吸引力。
• 招商证券（香港）重申奥园为大湾区首选买入标的，目标价为7.2港元，上涨空间为**+45%**。

4. 土地储备与发展战略

• 截至2018年前十个月，奥园收购了约60个项目，总建筑面积达1,040万平方米（权益建筑面积870万平方米）。
• 土地储备策略聚焦于华南地区（50%）、中国中西部（20%）、华东地区（20%）及其他地区（10%），其中二线城市为近期重点。
• 4个城市更新项目将在2019年纳入土地储备，管理层不排除部分出售，这可能成为短期催化剂。

5. 财务状况稳健

• 奥园在2018年8月前完成境外债券发行，成功避开第四季度再融资高峰。
• 2019年到期的债券/ABS总金额少于80亿元人民币，融资成本预计从7.3%上升至8%。
• 净负债率从2018年6月的73%改善至2018年12月的70%，长期不会超过80%。
• 公司现金流状况良好，2019年经营性现金流预计为1,022亿元人民币，融资性现金流为3,984亿元人民币。

关键信息

2018年财务表现

• 收入：29,653百万人民币
• 核心利润：2,406百万人民币
• 核心每股盈利：0.90人民币
• 股息收益率：0.38%
• 市净率：3.3
• 净负债率：70%

2019年财务预测

• 收入：43,804百万人民币（同比增长48%）
• 核心利润：3,569百万人民币（同比增长48%）
• 核心每股盈利：1.33人民币
• 股息收益率：0.54%
• 市净率：3.3
• 净负债率：60%

2020年财务预测

• 收入：60,732百万人民币（同比增长39%）
• 核心利润：4,994百万人民币（同比增长40%）
• 核心每股盈利：1.87人民币
• 股息收益率：0.59%
• 市净率：2.4
• 净负债率：54.1%

风险提示

• 政策风险：政策进一步收紧可能影响公司增长。
• 经济风险：经济衰退可能对房地产市场造成压力。

财务比率

与同业对比

投资建议

• 投资评级：买入
• 定义：预期股价在未来12个月内上升10%以上
• 目标价：7.2港元（上涨空间**+45%**）

股价表现

估值与市场折让

• 中国奥园的市场折让为59.2%
• 净资产折让为59%
• 股息收益率预计在2019年为0.54%

分析师声明

• 本报告观点反映了分析师对所评论证券和发行人的看法。
• 分析师报酬与报告建议或观点无关。

监管与免责

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