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中国奥园2020年业绩及未来发展分析总结

核心内容

中国奥园（3883.HK）是一家成立于1996年、2007年在香港上市的综合性企业集团，专注于房地产开发及多元化业务发展，已连续四年上榜《财富》“中国500强”。公司以“一业为主，纵向发展”为战略，不断拓展“幸福人居”与“悦康生活”两大增长引擎，涵盖商业、科技、健康、文旅等多个产业板块。

主要观点

房地产核心业务表现

• 2020年业绩：公司实现营业收入678亿元，同比增长34.28%，归母净利润59亿元，同比增长40.63%。
• 业务结构：物业发展收益占95.0%，物业投资收益占4.6%，其他收益占0.4%。
• 销售与回款：2020年地产业务全口径销售额突破1330亿元，同比增长13%，16-20年CAGR达51%，稳居全国三十强。
• 区域布局：公司聚焦粤港澳大湾区，覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区域，实现全国化布局。
• 土储情况：截至2020年末，公司土地储备总建筑面积达5718万平方米（权益比71%），土储倍数4.4倍，若考虑城市更新潜在储备，总货值可达12938亿元，其中一二线城市占比82%，三四线城市占比18%。

多元化拿地策略

• 拿地渠道：公司主要通过收并购获取土储，2020年新增土储中57%来自收并购，16%来自城市更新，27%来自公开招拍挂。
• 土储优化：公司持续优化土储结构，提升土地获取效率，2020年新增土储中40%位于华南区域，28%位于华东区域，25%位于中西部区域，6%位于环渤海区域，1%位于境外。
• 城市更新：公司已成立三大旧改集团，拥有60个不同阶段的城市更新项目，预计可转化货值分别为400亿元、520亿元、680亿元，城市更新业务成为公司利润增长的重要来源。

财务状况与债务管理

• 三道红线：公司剔除预收账款资产负债率78.9%，略高于70%，但现金短债比1.34及净负债率82.7%优于监管水平。
• 债务优化：公司计划在2021-2023年间每年减少5%有息负债，以优化资产负债结构。
• 短期债务：2020年底公司1年内应还负债为46%，至2021年3月已降至40%，短期债务压力持续下降。
• 融资成本：公司融资成本持续下行，财务费用增长受控，有助于提升盈利能力。

多元业务发展

• 奥园健康：上市两周年，2020年营收14.1亿元，净利润2.5亿元，毛利率达34.2%，致力于打造智慧养老模式。
• 奥园美谷：全面发力美丽健康业务，战略切入医美赛道，收购5A级医疗美容机构连天美，注入优质资产。
• 文旅业务：打造时尚旅游目的地，2021年春节接待游客突破8万人次，酒店入住率超90%。

关键信息

盈利预测与估值

• EPS预测：预计公司2021-2023年每股收益分别为2.59元、2.99元、3.33元。
• 估值：基于公司销售增长强劲、城市更新带来优质土储及多元化业务逐渐开花，给予2021年业绩4倍PE，目标价12.19港元，首次覆盖，给予“买入”评级。
• 盈利预测表：公司2021-2023年营业收入预计分别为85430百万元、104216百万元、123563百万元，增长率分别为25.81%、21.99%、18.56%。

风险提示

• 销售不及预期：可能影响公司整体业绩表现。
• 利润率不及预期：可能影响盈利能力。
• 城市更新转化不及预期：可能影响土储价值实现。

附录信息

财务报表摘要

• 资产负债表：公司2020年资产总计325678百万元，负债合计271426百万元，归母股东权益18553百万元。
• 利润表：2020年净利润5908百万元，归母净利润5908百万元，EBITDA11520百万元。
• 现金流量表：公司2020年现金净增加额为-11176百万元，2021年预计为-394百万元，2022年预计为3523百万元，2023年预计为161百万元。

财务比率

• 毛利率：2020年为25.09%，预计2021-2023年分别为20.60%、19.70%、19.20%。
• 净利率：2020年为10.38%，预计2021-2023年分别为10.90%、9.66%、8.85%。
• ROE：2020年为31.84%，预计2021-2023年分别为27.36%、23.98%、21.07%。
• P/E：2020年为2.93倍，预计2021-2023年分别为2.65倍、2.30倍、2.07倍。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上。
• 持有：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-20%与-10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-20%以下。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于恒生指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于恒生指数-5%以下。

数据来源

• 公司公告
• 西南证券

图表目录

• 图1：“幸福人居”+“悦康生活”两大增长引擎
• 图2：奥园系上市公司结构
• 图3：公司2020年营业收入同比增长34%
• 图4：公司盈利能力持续保持较强水平
• 图5：奥园健康业绩稳步提升
• 图6：奥园美谷更名后获得资本市场认可
• 图7：16-20年销售额CAGR达到51%
• 图8：公司战略由“布局”向“深耕”转变
• 图9：公司土储维持充裕
• 图10：货值分布覆盖四大核心区域
• 图11：公司强化一二线土地获取
• 图12：多元化拿地优化渠道结构
• 图13：大湾区主要城市更新项目
• 图14：城市更新货值加速转化，优质土储持续增厚
• 图15：分红比率始终保持较高水平
• 图16：管理层增持及公司回购不断持续

表格目录

• 表1：分业务收入预测
• 表2：可比公司估值
• 附：财务报表

分析师承诺

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