20180312-国金证券-房地产行业研究_房地产税知多少_征收背景_国内现状及国际经验_29页_3mb

消费升级与娱乐研究研究中心：房地产行业研究

核心内容概览

房地产税的背景与意义

房地产税并非以打压房价为目的，而是为地方政府提供稳定的财政收入来源。由于分税制改革后，地方财政收入与支出不匹配，土地财政模式难以持续，房地产税成为重要的补充手段。根据测算，房地产税可为地方财政增加 $8%-39%$ 的土地出让金体量的税收。

房地产税的征收要点

房地产税的征收需注意技术难题、征收时点、范围和力度。目前，我国不动产登记系统尚未完善，需加强评估体系，避免对居民基本住房需求造成影响。此外，房地产税立法预计在2020年后启动，其立法进程符合“立法先行”原则，可能在2018年提交初审。

投资建议

当前房地产板块受政策预期影响较大，估值处于低位。若房地产税立法启动，短期可能带来冲击，但长期来看，有助于推动估值体系转向反映公司实际价值。建议关注龙湖地产、中国海外发展、华夏幸福、新城控股和龙光地产等房企。

风险提示

房地产税迅速出台可能导致房价和销量急跌，同时贷款利率上行、棚改货币化未完成、三四线市场大幅回落等均可能对房地产销售造成压力。

国际经验与借鉴

香港房地产税

• 土地批租制度：土地使用权由港英政府授予，分为一次性地价和年租金，土地税与差饷、物业税并存。
• 差饷与物业税：差饷用于政府公共服务，物业税针对出租物业。税率根据经济情况调整，但对房价调控效果有限。
• 印花税：对房地产交易环节影响较大，短期抑制房价，但无法改变长期趋势。
• 借鉴意义：
  • 土地所有制与征收合理性：土地公有制下仍可征收房地产税。
  • 持有环节税收：主要作为财政收入来源，而非调控工具。
  • 专业评估体系：差饷物业估价署确保评估的专业性和公正性。

日本房地产税

• 土地税制：涵盖土地取得、保有和转让环节，具有完善的登记、评估和公示体系。
• 固定资产税与城市规划税：固定资产税是地方财政主要来源，城市规划税为特定用途征税。
• 交易环节税收：包括登记许可税、不动产取得税、个人所得税、居民税等。
• 楼市调控效果：日本土地税制调整未能有效调控楼市，有时反而加剧波动。
• 借鉴意义：
  • 需要完善的土地登记、评估和公示制度。
  • 房地产税应把握政策时机和力度，避免对经济造成过大冲击。

韩国房地产税

• 税收体系：涵盖房地产取得、保有和交易环节，分税制下中央与地方税收管理相互独立。
• 税种：包括遗产税、赠与税、综合不动产税、财产税、转让所得税等。
• 调控作用：韩国房地产税在抑制投机、稳定地价方面有重要作用。
• 借鉴意义：
  • 需建立完善的税收制度和配套法规。
  • 可参考韩国的土地税制对房地产市场的调控经验。

中国房地产税现状与挑战

现行房地产税制度

• 交易环节：主要为印花税、契税、增值税等，税率与免税政策各异。
• 保有环节：仅对营业用房征税，未对普通居民住房征税。
• 试点情况：上海和重庆自2011年起试点房地产税，但影响有限，未对房价产生显著抑制作用。

土地财政依赖度

• 土地出让金占地方财政收入比例较高，但随着土地供应减少和房地产市场增速放缓，土地财政模式不可持续。
• 部分省市土地依赖度较高，如河北、海南，而北上广相对较低。

结论

房地产税的征收主要是为地方财政提供稳定收入，而非直接打压房价。其实施需克服技术难题，注重评估体系的专业性与公正性，把握征收时点和力度。从国际经验来看，房地产税应作为财政收入工具，而非主要的楼市调控手段。中国需完善不动产登记、评估和公示制度，借鉴日本和韩国的成熟经验，稳步推进房地产税立法与实施。