首批房产税试点效果回顾：房地产税征收会有什么影响？_14页_833kb

房地产税征收影响分析总结

核心内容概述

本文分析了房地产税试点在上海和重庆的实施效果，回顾了其对房价及市场的影响。文章指出，房地产税虽然在短期内对市场情绪和心理预期产生冲击，但长期来看，其对房价的影响主要取决于征收力度和市场供求关系。同时，文章也提到了房地产税在地方财政中的作用及政策背景。

主要观点

• 房地产税短期冲击心理预期：试点期间，市场对房地产税的反应较为敏感，居民观望情绪加重，导致成交量短期下降。但随着对税负的认知加深，市场情绪迅速恢复。
• 房地产税对房价影响有限：从沪渝试点数据来看，房价在试点后并未出现明显下跌，反而保持长期上涨趋势，表明房地产税并非房价调控的主要手段。
• 房地产税并非房价调控的核心工具：沪渝试点并未显著改变房价走势，主要调控效果来自于其他宏观政策，如限购、利率调整等。
• 房地产税的调控目标不同：上海试点主要针对投资型需求，重庆试点则针对高端住房消费。
• 房地产税对地方财政贡献有限：沪渝试点期间，房地产税占地方税收收入比重较低，主要依赖土地出让收入。

关键信息

1、上海房产税试点方案

• 试点范围：上海全市行政区域，针对本市居民家庭新购第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购住房。
• 税基：交易价格的70%。
• 税率：0.4%-0.6%，具体根据交易单价与上年度均价的比值确定。
• 税收优惠：
  • 人均住房面积不超过60平方米的免税；
  • 成年子女共同居住可计入免税面积；
  • 高新人才唯一住房免税；
  • 居住证满3年可免征，不满3年先缴税后退还。
• 税收用途：用于保障性住房建设。

2、重庆房产税试点方案

• 试点范围：主城九区，针对独栋商品住宅、高档住房、三无人员新购首套及以上住房。
• 税基：房产交易价。
• 税率：0.5%-1.2%，根据交易单价与上两年均价的比值确定。
• 税收优惠：
  • 试点前独栋住宅免税面积180平方米；
  • 新购独栋、高档住宅免税面积100平方米；
  • 三无人员具备任一条件可免征，已缴税款可退还。
• 税收用途：用于公共租赁房的建设和维护。

3、沪渝试点对房价的影响

• 短期影响：2011-2012年，沪渝房价涨幅放缓，但主要受宏观调控政策影响，而非房地产税。
• 长期影响：2011-2020年，沪渝商品房均价复合增长率分别为9.9%和6.4%，表明房地产税对房价影响有限。
• 市场整体走势一致：沪渝试点期间，房价走势与其他重点城市基本一致，未出现独立变化。

4、房地产税与市场供求关系

• 短期冲击：房地产税对市场心理预期有冲击，但冲击程度取决于征收力度。
• 长期走势：房价的长期变化主要由供求关系决定。在供不应求的市场中，房地产税难以发挥显著调控作用；在供过于求的市场中，可能加快投资性房产出售，抑制房价上涨。

5、国际经验借鉴

• 日本案例：1991年出台土地调控政策，强化市场悲观情绪，加速市场下跌。
• 德国案例：房地产市场稳健运行，不依赖房地产税，主要依靠稳健的货币政策和充分的住房供给。

风险提示

• 部分城市房地产税试点方案力度可能超预期，对市场产生更大影响。

结论

房地产税在短期内可能对市场情绪和成交量产生一定冲击，但其对房价的长期影响较小。试点效果主要受限于征收力度和市场供需状况。在供不应求的大城市，房地产税难以有效调控房价，而在供过于求的市场，其可能对投资需求产生抑制作用。因此，房地产税应被视为调控工具之一，而非房价调控的决定性因素。