房地产行业：房地产税知多少，征收背景、国内现状及国际经验-20180312-国金证券-29页-2mb

消费升级与娱乐研究研究中心 - 房地产行业研究报告

核心内容

本报告主要探讨中国房地产税的征收背景、意义及对房地产市场的影响，并分析了房地产税在不同国家（如日本、韩国、香港）的实践与借鉴意义。

主要观点

1. 房地产税的初衷
   房地产税并非旨在打压房价，而是为地方政府提供稳定的财政收入来源。目前地方政府过度依赖土地出让金，导致财政收入与支出不匹配，因此需要通过房地产税来补充地方财政收入。

2. 房地产税的征收难点
   房地产税的征收需要解决技术难题，包括不动产登记、评估体系、征税时点、范围和力度。目前我国不动产登记系统尚不完善，需进一步发展。

3. 房地产税立法进程
   房地产税立法进程已启动，预计在2020年后逐步落地。根据财政部原部长楼继伟的说法，今年有望提交初审，意味着房地产税立法正式开始。

4. 房地产税对市场的影响
   房地产税的出台可能会对地产股造成短期冲击，但长期来看，有助于推动估值体系转向反映公司实际价值，而非政策博弈。

关键信息

房地产税与地方财政

• 土地财政依赖度：部分省市土地依赖度较高，如河北（40.2%）、海南（59.3%）。
• 房地产税的补充作用：房地产税可为地方财政提供8% - 39%的补充，中位数为28%。
• 房地产税与土地出让金关系：房地产税与土地出让金的比值在不同税率和征收面积系数下测算为8% - 39%。

房地产税立法与政策预期

• 政策预期：地产股行情主要由政策预期驱动，而非实际销售。
• 立法进度：2018年两会期间，房地产税立法草案预计提交初审，符合“立法先行”的原则。
• 政策影响：若房地产税迅速出台，可能对房地产销售造成短期压力，但长期有利于市场稳定。

房地产税试点情况

• 上海与重庆试点：试点仅针对新增购房及高价房，未涉及存量房，对房价影响有限。
• 试点效果：试点初期成交量下降，但均价未明显下跌，5年多后对房价影响几乎可以忽略。

国际经验

香港房地产税

• 土地批租制度：土地使用权由港英政府一次性出让，使用期内每年缴纳地租。
• 持有环节税费：包括差饷（年租金的5%）、地税（年租金的3%）和物业税（年租金的15%）。
• 税收调节效果：差饷和物业税对房价影响有限，而印花税在短期内能抑制房价上涨，但长期效果不佳。
• 评估与管理：差饷物业估价署独立运作，专业评估确保公正性。

日本房地产税

• 土地税制结构：日本土地税制涵盖取得、保有和转让环节，以固定资产税（1.4%）和城市规划税为主。
• 评估体系：日本有完善的土地登记、评估和公示制度，确保税收公平。
• 税收调控历史：多次税制改革未能有效调控楼市，反而加剧了市场波动，直到21世纪才转向健全土地市场。

韩国房地产税

• 税制结构：韩国房地产税涵盖取得、保有和交易环节，包括遗产税、财产税、综合不动产税等。
• 调控功能：韩国房地产税在抑制投机和稳定地价方面发挥重要作用。
• 税收管理：韩国实行分税制，中央和地方在税收管理上相互独立。

投资建议

• 推荐股票：看好龙湖地产、中国海外发展、华夏幸福、新城控股和龙光地产等房企。
• 理由：这些公司具备较低估值、较强的市场地位及良好的区域布局，可能在房地产税落地后受益。

风险提示

1. 房地产税迅速出台：可能引发房价和销量的急速下滑。
2. 贷款利率上行：购房成本增加，可能抑制房地产销售。
3. 棚改货币化未完成：三四线城市房价大幅回落，影响全国市场。
4. 政策执行风险：房地产税政策的执行可能对市场造成较大冲击。

总结

房地产税的征收旨在为地方政府提供稳定的财政收入，而非打压房价。其征收需克服技术难题，合理把握时点、范围和力度。从国际经验来看，房地产税对楼市的调控效果有限，更多是财政收入的补充。中国房地产税立法进程已启动，预计在2020年后逐步落地，对地产股可能带来短期冲击，但长期有助于市场稳定。