房地产税：改革历程、经验与启示-20211024-华泰证券-18页_787kb

房地产税：改革历程、经验与启示总结

核心观点

房地产税可调节房地产市场供需关系，改善地方财政收入和结构，调节收入分配、缩小贫富差距。本次房地产税试点预计在人口流入多、房价上涨压力大的热点城市开展，方案体现“宽税基、低税率、保刚需”，对试点地区实质影响可能有限，但需警惕试点短期放大市场悲观预期并带来次生影响。市场角度，短期房地产等板块可能面临压力，但更多是心理冲击，中长期看居民资产再配置浪潮快速演进，地方政府的政策导向和行为模式也将变化。

房地产税改革历程

我国房地产税改革可分为三个阶段：

1. 第一阶段：现行房产税的形成（1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》）

   • 1986年条例出台，免征个人非营业用房产。
   • 计税依据为房产原值减除10%-30%后的余值，税率1.2%或12%。
   • 2020年房产税占全国财政收入不足2%。

2. 第二阶段：个人住房房产税的改革探索

   • 2011年上海和重庆启动房产税试点，主要针对新购住房，目的是抑制投资性需求和稳定房地产市场。
   • 2013年杭州、南京等城市试点被叫停，改革停滞。

3. 第三阶段：房地产税立法改革推进

   • 2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法”。
   • 2017年财政部提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则。
   • 2018年房地产税立法列入五年立法规划。
   • 2021年10月23日，人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为期五年。

推进房地产税的三层考虑

1. 房地产长效机制建设

   • 房地产税是实现“房住不炒”目标的重要一环。
   • 增加房屋持有成本，抑制投机行为，盘活存量房源。

2. 弥补土地财政缺口

   • 土地出让收入占地方本级政府性基金收入的93.5%，但房地产去金融化趋势下，土地财政面临收缩压力。
   • 房地产税有助于地方政府逐步摆脱对土地财政的过度依赖，开辟新税源。

3. 助力共同富裕

   • 房地产是我国居民财产的主要构成，房地产税有助于调节收入与财富分配，缓解贫富差距，促进社会公平。

国内沪渝试点经验

• 试点背景：2011年沪渝试点，为遏制房地产过热。
• 试点方案：
  • 税基较窄，主要针对新购住房。
  • 计税依据为市场交易价格。
  • 差别化税率，交易价格越高，税率越高。
  • 免税政策较宽松，保障刚需。
  • 试点收入用于保障房建设。
• 施行效果：
  • 财政收入贡献有限，2011年上海和重庆房产税占税收收入比例仅上升0.02和0.1个百分点。
  • 房地产市场短期受影响，但长期趋势仍由人口流动等基本面主导。

海外经验借鉴：三种类型

1. 筹集财政收入型（典型：美国及英联邦国家）

   • 税制设计宽税基、少税种、以支定收。
   • 房地产税占地方政府税收的30%以上，为地方政府提供稳定收入。

2. 调控房地产市场型（典型：韩日等东亚国家）

   • 税种复杂，采用二元税制，设置超额累进税率。
   • 对财政收入贡献有限，但对房价和地价有抑制作用。

3. 调节土地增值收益型（典型：澳大利亚、新西兰、德国等）

   • 主要针对土地增值收益进行调节，通过税收手段使土地增值收益归公。

房地产税试点政策的潜在影响

• 对市场的影响：短期可能带来心理冲击，但对房地产市场实质影响有限。
• 对财政的影响：改善地方财政收入和结构，但热点城市财政收支压力小，作用不明显。
• 对居民资产配置的影响：中长期看，居民资产再配置浪潮仍在演进，房地产投资属性弱化，实际无风险利率下降，股市结构行情可能被支撑。

风险提示

1. 房地产税试点力度超预期，可能放大市场悲观预期并带来次生影响。
2. 房地产下行可能影响上下游产业链，放大经济压力。

关键信息总结

• 房地产税是调节市场、改善财政、促进公平的重要工具。
• 试点方案可能体现“宽税基、低税率、保刚需”。
• 沪渝试点对财政收入和房地产市场影响有限。
• 海外经验显示房地产税对房价有顺周期特性，需与其他政策配合。
• 房地产税改革是构建房地产长效机制、推动共同富裕的重要一环。