20211024-中航证券-房地产税试点点评_房地产税是_共同富裕_应有之义_将助力我国经济结构与居民财富结构调整_8页_627kb

房地产税试点总结

核心内容

房地产税试点是国家推动“房住不炒”和“共同富裕”战略的重要组成部分，旨在建立房地产长效机制，优化居民财富结构，同时为地方政府开辟新的稳定税源，以逐步替代土地财政。

主要观点

1. 房地产税是房地产长效机制的重要一环

• 政策背景：自2019年底中央经济工作会议提出“房住不炒”以来，国家持续加强对房地产行业的调控。
• 调控措施：主要包括“三条红线”政策（限制房企负债）、房地产贷款集中管理（限制银行信贷供给）和土地拍卖“两集中”（集中发布、集中出让）。
• 政策效果：房地产企业主动收缩规模，加速回笼资金，导致新开工和土地购置面积持续负增长，而竣工和施工面积则保持正增长。
• 企业现状：截至2021年中报，85家重点房企中仅32家达标“三条红线”，其余均存在不同程度的违规。

2. 房地产税有助于稳定地方政府财政，与国际接轨

• 财政依赖：土地财政曾是地方政府主要收入来源，但随着地方政府债务累积和金融风险上升，其可持续性受到质疑。
• 改革方向：房地产税将作为地方主体税种，帮助地方政府建立稳定的财政收入来源，缓解财政压力。
• 国际经验：OECD成员中大多数征收房地产税，且多为地方政府收入，具有较强的地域性。

3. 上海和重庆试点提供了经验教训

• 试点情况：2011年上海和重庆启动个人住房房产税试点，但效果有限，未能显著抑制房价上涨或增加地方财政收入。
• 原因分析：两地税基设定较窄，税收优惠空间较大，导致房产税对市场影响有限。
• 试点模式：
  • 上海模式：针对新购二套及以上房产和非本地居民购房征税，不征税于试点前已购房产。
  • 重庆模式：主要针对高档住宅，对三无人员购房有特定政策。

4. 房地产税标准或将借鉴国际经验，试点城市可能包括实施二手房指导价的城市

• 国际共性：房地产税多在保有环节征收，纳入地方税体系，具有地方自主调节空间，且按地段分级征税。
• 试点城市：预计试点城市将从实施二手房指导价的城市中选择，包括深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等12个城市。

5. 房地产税对经济模式、产业结构和居民资产配置将产生深远影响

• 经济转型：房地产税的推进有助于缓解房地产对实体经济的挤压，引导资本向高端制造、新能源、半导体、医药等新兴行业转移。
• 居民资产配置：推动居民财富结构向金融资产倾斜，尤其是权益资产，A股整体估值具备提升基础。
• 政策协调：房地产税试点与短期房地产政策适度放松不矛盾，尤其在经济增速放缓时，政策有调整空间。

关键信息

• 政策目标：房地产税试点旨在实现“共同富裕”，推动房地产行业回归公共服务业本源。
• 试点意义：通过房地产税改革，逐步减少对土地财政的依赖，增强地方财政可持续性。
• 实施路径：借鉴国际经验，结合国内试点城市实际情况，逐步扩大征税范围与力度。
• 经济影响：有助于优化产业结构，引导资本流向实体经济，提升居民资产配置效率。

图表摘要

• 图表1：展示了房地产调控的主要政策及其实施时间和内容。
• 图表2：反映了房屋施工、竣工、新开工面积及商品房销售和土地购置面积的变化趋势。
• 图表3：显示了住房开发贷款余额的变化情况。
• 图表4：展示了房企债券融资情况。
• 图表5：列出了《扎实推动共同富裕》一文中关于房地产的政策表述。
• 图表6：对比了上海和重庆个人住房房产税试点的具体措施。
• 图表7：显示了试点前后房产税在地方财政收入中的占比。
• 图表8：展示了2020年各经济体居民资产配置结构。

投资评级定义

• 个股评级：
  • 买入：未来六个月涨幅高于沪深300 10%以上。
  • 持有：涨幅在-10%至10%之间。
  • 卖出：跌幅超过10%。
• 行业评级：
  • 增持：行业增长高于沪深300。
  • 中性：行业增长与沪深300持平。
  • 减持：行业增长低于沪深300。

分析师简介

• 符旸：中航证券首席宏观分析师，证券执业证书号 S0640514070001。
• 成果：中航证券首席策略分析师，CFA，证券执业证书号 S0640520070001。
• 刘庆东：中航证券宏观分析师，证券执业证书号 S0640520030001。

风险提示与免责声明

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