20131202-中投证券-房地产行业_成交维持弱势_一二线城市调控加码_22页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2013年11月25日至12月1日期间中国房地产行业的整体表现及主要城市的一手房和二手房成交情况，同时提供了重点覆盖公司的估值数据。整体来看，房地产行业在这一周期内表现较为弱势，成交面积和成交套数环比略有回升，但同比仍呈现下滑趋势，尤其是一线城市表现更为显著。

行业表现

房地产行业：
- 1个月涨幅：0.54%
- 3个月涨幅：-1.65%
- 6个月涨幅：-12.19%
- 上证指数：1个月涨幅4.01%，3个月涨幅5.62%，6个月涨幅-4.39%

主要观点

成交情况

一手房成交面积：
- 36个城市整体环比升5%，同比降6%。
- 一线城市环比升5%，同比降16%；二线城市环比升6%，同比降4%；三四线城市环比降5%，同比升1%。
- 11月26城市成交面积环比降4%，同比降3%，一线城市降幅最大（-7%），三线城市降幅显著（-26%）。
二手房成交面积：
- 6个重点城市环比升5%，同比降10%。
- 与12年平均相比，环比升21%。

价格走势

一手房均价：
- 10个城市一手房均价环比上涨，8个城市同比上涨。
- 一二线城市均价相对稳定，京、沪等一线城市加推楼盘价格以上涨为主，武汉价格持平或小幅上涨，杭州、南京去化率超过6成。

库存情况

可售面积：
- 13个城市可售面积环比降2%，同比升2%。
- 平均去化时间10.1个月，环比升0.2个月，同比升0.9个月。

未来展望

年末信贷额度紧张，预计12月成交环比难有起色，同比可能持平或负增长。
三中全会确立房地产市场化调控方向，通过融资渠道拓宽、土地制度改革、小产权房试点流通等方式增加供给，缓解地方“土地财政”依赖。
户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求，有利于行业平稳发展。

关键信息

重点城市一手房成交情况

一线城市：
- 北京：环比降28%，同比降48%
- 上海：环比升17%，同比升7%
- 深圳：环比升20%，同比降24%
- 广州：环比降12%，同比降32%
- 杭州：环比升77%，同比升32%
二线城市：
- 天津：环比降8%，同比降3%
- 苏州：环比升42%，同比升4%
- 南京：环比升7%，同比降8%
- 宁波：环比降12%，同比降10%
- 重庆：环比升35%，同比降19%
- 东莞：环比升13%，同比升28%
- 长春：环比降10%，同比持平
- 贵阳：环比降15%，同比持平
- 包头：环比降21%，同比降21%
- 大连：环比降16%，同比降28%
- 沈阳：无数据
- 西安：无数据
- 石家庄：环比降27%，同比降47%
- 济南：环比升2%，同比降17%
- 韶关：环比升7%，同比升15%

重点城市二手房成交情况

北京：环比升12%，同比降28%
天津：环比升2%，同比升24%
大连：环比降3%，同比升27%
长沙：环比升6%，同比升75%
成都：环比升5%，同比降25%
深圳：环比降2%，同比升3%

重点覆盖公司估值表

序号	证券简称	12EPS	13EPS	14EPS	15EPS	12PE	13PE	14PE	15PE	P/RNAV	投资评级
1	招商地产	1.93	2.61	3.41	4.44	11	8	6	5	0.61	强烈推荐
2	北京城建	1.23	1.60	2.11	2.64	9	7	5	4	0.39	强烈推荐
3	泛海建设	0.17	0.35	0.57	0.87	28	14	8	6	0.49	强烈推荐
4	保利地产	1.18	1.48	1.89	2.43	7	6	5	4	0.84	推荐
5	首开股份	0.72	0.74	1.19	1.23	7	7	4	4	0.36	推荐
6	中国武夷	0.25	0.33	0.42	0.50	29	22	17	15	0.57	推荐
7	华业地产	0.16	0.57	0.70	0.97	25	7	6	4	0.46	推荐
8	福星股份	0.86	1.02	1.35	1.77	8	7	5	4	0.38	推荐
9	世茂股份	1.17	1.42	1.72	2.12	8	6	5	4	0.44	推荐

风险提示

美联储退出QE超预期可能导致全球及中国流动性变化，增加行业风险。
政策调控可能进一步影响房地产市场走势，需关注政策变化对市场的影响。

结论

房地产行业整体表现疲软，成交维持弱势，一二线城市调控加码，对市场形成压力。尽管年末信贷紧张可能抑制成交，但市场化调控政策有望增加供给，缓解地方财政压力，促进行业平稳发展。重点公司估值表现分化，部分公司被推荐为“强烈推荐”，部分为“推荐”。整体来看，房地产行业在政策调控与市场调整的双重影响下，竞争格局将加剧，强者恒强的趋势更加明显。

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