房地产行业：重点城市成交同比转正，继续推荐低估值一二线龙头-20180619-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2018年6月房地产行业的政策动态、市场成交、推盘及库存情况，并提出了对地产板块的投资观点及重点公司推荐。

主要观点

• 政策动态：人才政策持续扩散，太原、广州、海南等地出台购房补贴政策，鼓励人才购房。同时，地方公积金政策“因城施策”，厦门上调贷款额度，包头收紧申请条件。
• 市场成交：重点城市成交情况有所改善，6月上半月40城商品房成交同比转正，达到4.8%。其中，14个二线城市成交同比上涨6.9%，成为带动整体市场改善的主要力量。
• 推盘与库存：重点城市推盘量同比上涨23.3%，批售比下降至0.94，显示市场去化加快。15城市商品房库存面积环比微升，去化周期降至16.93个月。
• 投资建议：继续推荐低估值的一二线龙头房企，认为龙头房企在融资渠道和成本方面具有优势，未来将受益于行业集中度的提升，具备强绝对收益机会。
• 风险提示：政策调控力度可能加大，按揭贷利率持续上行，行业库存和销售可能超预期下滑。

关键信息

一、政策回顾

• 人才落户政策：太原允许专科及以下年龄不超过40岁、本科及硕士年龄不超过45岁的人才直接落户，并提供购房补贴。
• 购房补贴：毕业3年内的博士、“双一流”学校硕士和本科生，购首套房分别获得20万、10万、5万补贴。
• 公积金政策调整：
  • 厦门上调公积金最高贷款额度，首套房和二套房分别为120万和100万。
  • 包头收紧公积金申请条件，最高贷款额度下调至30万和60万。
• 市场监管：辽宁整治虚假房源信息和恶意炒作行为，嘉兴要求房企不得阻挠购房人选择公积金或商业贷款。

二、重点城市成交情况

• 40城新房成交：
  • 上周成交面积533.11万方，环比上升0.8%，同比上升1.8%。
  • 一线城市成交面积64.67万方，环比下降18.0%，同比下降9.5%。
  • 二线城市成交面积272.18万方，环比下降1.7%，同比下降3.6%。
  • 三四线城市成交面积196.27万方，环比上升13.3%，同比上升15.4%。
• 14城二手房成交：
  • 上周成交面积161.58万方，环比上升15.8%，同比上升7.4%。
  • 一线城市二手房成交面积52.06万方，环比上升17.2%，同比上升11.4%。
  • 二三线城市二手房成交面积109.52万方，环比上升15.1%，同比上升5.5%。

三、推盘与库存跟踪

• 15城商品房推盘：
  • 上周推盘量282.62万方，环比上升28.7%，同比上升27.1%。
  • 6月前14天推盘量同比上涨23.3%，全年累计推盘面积同比下降1.7%。
• 库存及去化周期：
  • 15城商品房库存面积环比微升0.3%，去化周期降至16.93个月。
  • 住宅库存面积环比微升，去化周期降至8.98个月。

四、土地市场情况

• 土地供应与成交：
  • 2018年第23周，土地供应面积2315.0万方，环比下降45.1%，同比下降20.4%。
  • 土地成交面积1026.9万方，环比下降67.2%，同比下降22.0%。
  • 土地成交出让金290.64亿元，环比下降69.0%，同比下降4.2%。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率（移动平均3个月）为19.8%，环比上升1.1个百分点。
  • 一线城市溢价率5.3%，二线城市17.8%，三线城市24.4%。

五、投资观点与重点公司推荐

• 投资趋势：
  • 1-5月房企到位资金同比增长5.1%，自筹资金增长8.1%，融资渠道改善。
  • 销售回款为房企资金的重要支撑，龙头房企具备融资优势。
  • 行业集中度提升不可逆，龙头房企有望获得更强收益。
• 重点公司推荐：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股。
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展。
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%~15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存可能抬升快于预期。
• 行业销售可能回落快于预期。

联系方式

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