20161107-广发证券-房地产行业跟踪_政策调控效果逐步凸显_成交继续下滑_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期受到政策调控影响，整体成交和库存情况呈现分化态势，政策效果逐步显现。

主要观点

• 政策调控效果凸显：房地产调控政策逐步从需求端向供给端延伸，尤其在土地市场，如上海加强资金监管，郑州实施土地竞拍熔断机制，限制资金违规流入。
• 成交情况：整体成交环比小幅下滑，一线城市中除广州外，北京和深圳均出现下滑，其中深圳跌幅达30%。部分二线城市如宁波、苏州、福州等跌幅明显，而济南、青岛、南昌等则出现大幅上涨。
• 区域分化：环渤海区域成交环比上涨8%，其中济南涨幅显著；长三角区域成交环比下跌12%，苏州和宁波跌幅超30%；珠三角区域基本持平，深圳和东莞环比下滑，广州则小幅上涨。

关键信息

整体成交情况

• 一线城市：

  • 上周成交面积84万平米，环比下降6%，同比下降10.64%。
  • 北京环比下降7%，同比下降20%；深圳环比下降30%，同比下降35%；上海环比下降11%，同比下降5%；广州环比上升15%，同比下降25%。

• 二线城市：

  • 上周成交面积418万平米，环比持平，同比增长11.17%。
  • 部分城市如宁波、苏州、福州等出现明显下跌，而济南、青岛、南昌等则涨幅在30%以上。

• 区域表现：

  • 环渤海区域环比上涨8%，济南领涨38%。
  • 长三角区域环比下跌12%，苏州、宁波跌幅超30%。
  • 珠三角区域环比基本持平，深圳和东莞环比下滑，广州小幅上涨。
  • 中部地区成交环比上涨，其他地区则出现大幅下滑。

整体库存情况

• 库存指数：全国15城市库存指数保持稳定，北京逐步企稳，上海小幅下行。
• 去化速度：12大城市去化速度上半周下行，后半周小幅回升。
• 政策影响：政策调控对市场影响明显，限购城市新房成交环比降幅达26%，非限购城市虽有增长，但近期成交连续3周回落，显示调控效果正在显现。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份、广东明珠和中国国贸；本周组合新增阳光城，其余不变。
• 重点公司动态：
  • 廊坊发展：恒大地产持股20%，成为第一大股东，公司股票复牌。
  • 京投发展：控股股东增持650万股，占总股本0.88%。
  • 金科股份：控股股东持股比例被动稀释至25.44%。
  • 宋都股份：以4.27亿元竞得杭州商住用地。
  • 万科A：10月销售面积347.8万平，同比增85.59%；新增项目18个，权益建面222.48万方。
  • 嘉宝集团：拟收购光大安石51%股权及安石资管51%股权。
  • 新城控股：子公司南京新城竞得合肥居住用地。
  • 广发证券对多家地产公司给出“买入”或“持有”评级。

风险提示

• 政策调控进一步加强：未来政策可能继续收紧，影响市场表现。
• 行业销售增速低于预期：若销售增速未达预期，可能对行业造成压力。

行业评级

• 行业评级：持有
• 报告日期：2016-11-07

相关研究

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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