20130801-广发证券-荣盛发展-002146.SZ-区域深耕_关注三季度销售_11页_711kb

荣盛发展 (002146.SZ) 详细总结

核心内容

荣盛发展在2013年积极拓展土地储备，尤其在沈阳、成都、南京等发达二线城市加大布局，同时优化资金结构，提升财务灵活性，推动公司销售和盈利增长。公司上半年销售表现良好，预计全年销售规模将接近250亿元，同比增长40%。公司持续深耕环渤海和长三角地区的中等规模城市，产品以小户型为主，契合市场需求，管理团队运营效率高，促进了项目的快速去化。

主要观点

• 土地储备与拿地策略：公司于2013年7月竞得沈阳三块住宅商业用地，合计建筑面积约75万平米，土地价款合计6.65亿元。公司积极增加土地储备，重点布局沈阳、成都、南京等二线城市，以应对行业增速放缓的挑战。
• 销售表现：公司2013年上半年合同销售额约108亿元，同比增长近60%，去化率超过50%。预计全年销售规模接近250亿元，同比增长40%。
• 财务状况优化：公司融资成本下降，主要依赖大股东委托贷款，上半年基本完成新增贷款，流动性状况改善，有助于公司后续发展。
• 盈利预测：预计2013年和2014年EPS分别为1.52元和2.01元，维持“买入”评级。
• 市场分析：沈阳作为东北亚经济圈与环渤海经济圈的中心，房地产市场稳定，需求旺盛，公司在此区域的布局有助于未来销售增长。

关键信息

土地获取情况

• 沈阳地块：三块地块合计建筑面积75万平米，楼面价约883-893元/平米，周边可比楼盘均价约4800元/平米，静态毛利率预计30%左右。
• 其他城市：公司也在廊坊、湛江等地获取土地，且部分项目楼面价/售价比例较低，显示土地成本控制较好。

销售与去化情况

• 上半年销售：合同销售额108亿元，同比增长60%，去化率超50%。
• 下半年预期：预计新推货180亿元，可售货量270亿元，若维持50%以上去化率，全年销售规模接近250亿元。

融资与资金成本

• 融资结构：公司13年以来没有新增信托贷款，主要依赖大股东委托贷款，上半年完成新增贷款，资金成本由12年的9.56%降至9.15%。
• 财务费用：下降趋势明显，有助于提升净利润。

盈利预测与估值

• EPS预测：2013年1.52元，2014年2.01元。
• 估值指标：2013年市盈率9.25，市净率2.39，EV/EBITDA 9.01，显示公司估值合理，具备投资价值。

风险提示

• 市场风险：下半年房地产市场需求可能低于预期，导致去化速度放缓，影响销售表现。

财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

主要财务比率

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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