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中達證券投資有限公司：榮盛發展首次覆蓋報告總結

核心內容

中達證券投資有限公司對榮盛發展進行首次覆蓋研究，給予“買入”評級，目標價為13.29元。預計公司2019-2020年的核心每股收益（EPS）分別為2.19元和2.78元，同比增長28%和27%。根據NAV折讓35%計算，目標價對應2019年6.0倍PE，較現價有53%的上漲空間。

主要觀點

1. 業務布局优化

   • 榮盛發展已基本完成全國化布局，河北土地儲備僅占34.5%，區域布局更為均衡。
   • 產業園區和康旅業務的發展助力公司在優質區域獲取低價土地資源，並成為公司第二大利潤來源。

2. 盈利能力突出

   • 2019年上半年房地產業務毛利率達30.56%，扣非後歸母淨利潤29.37億元，核心淨利率為12.1%。
   • 2018年房地產業務毛利率達31.23%，核心淨利率為13.0%，在行業中表現優異。

3. 業務协同发展

   • 產業園區業務迅速崛起，2016-2018年淨利潤分別為3.46億元、7.55億元和8.12億元。
   • 康旅業務銷售及回款持續增長，2018年實現簽約金額50.98億元，回款40.77億元，營收36.01億元。

4. 財務狀況穩健

   • 公司淨負債率持續下降，財務結構優化。
   • 短期有息負債占比低，現金對短期有息負債比率高，償債壓力小。
   • 2019年4月成功發行3.25億美元美元債，票面利率為8.0%，成為中國房地產業中定價最低的公司之一。

關鍵信息

產業園區與康旅業務

• 產業園區業務規模不斷擴大，2016-2018年淨利潤占比分別為7.9%、12.4%和9.8%。
• 康旅業務實現“6+N”全球布局，包括國內的河北、四川、雲南、浙江、湖北等地及海外的捷克、奧地利等國。
• 產業園區與康旅業務的發展符合政府產業引進及文旅、康養政策，有利於公司拓展低價土地資源。

土地儲備與項目布局

• 截至2018年末，公司土地儲備分布於河北、山東、遼寧、安徽、江蘇、河南、重慶等，其中河北占比34.5%，其他地區分布均衡。
• 截至2019年6月30日，土地儲備總建築面積達4059.77萬平方米，足以支持未來3年的開發需求。
• 公司在廊坊、徐州、河北沧州等城市市場佔有率居首，2018年在徐州實現簽約及回款均破百億元。

財務狀況

• 2018年公司總資產達227.76億元，淨負債率為43%，2019年進一步下降至36%。
• 2018年銷售回款達1015.63億元，營收增長45.6%，ROE達24%。
• 公司自2007年上市以來，累計派息率為22.31%，重視股東回報。

估值與建議

• 2019年每股淨資產為20.45元，當前股價為8.68元，NAV折讓達58%。
• 預計2019-2020年核心EPS分別為2.19元和2.78元，目標價13.29元對應2019年6.0倍PE，具有較大上漲空間。

風險提示

1. 行業景氣度受政策影響較大。
2. 多元業務發展可能遇到阻力。

附錄：公司重點項目

1. 廊坊花語城

• 土地面積：70.57萬平方米
• 計容建築面積：186.47萬平方米
• 拿地總價：22.46億元
• 樓面均價：1204元/平方米
• 當前銷售均價：12000元/平方米
• 計劃總投資：74.60億元

2. 石家莊榮盛華府

• 土地面積：22.67萬平方米
• 計容建築面積：93.77萬平方米
• 拿地總價：64.41億元
• 樓面均價：6869元/平方米
• 當前銷售均價：29000元/平方米
• 計劃總投資：119.88億元

3. 徐州榮盛城

• 土地面積：42.75萬平方米
• 計容建築面積：149.50萬平方米
• 拿地總價：13.07億元
• 樓面均價：874元/平方米
• 當前銷售均價：10000元/平方米
• 計劃總投資：62.89億元

財務摘要（單位：百萬人民幣）

財務分析（單位：%）

估值及建議

• 首次覆蓋給予“買入”評級，目標價13.29元。
• 預計2019-2020年核心EPS分別為2.19元和2.78元，同比增長28%和27%。
• 給予NAV折讓35%，目標價對應2019年6.0倍PE，較現價有53%上漲空間。

评级说明

• 股票评级：

  • 買入：相對於同期相關證券市場代表性指數漲幅20%以上。
  • 增持：相對於同期相關證券市場代表性指數漲幅介於5%~20%之間。
  • 持有：相對於同期相關證券市場代表性指數漲幅介於-10%~5%之間。
  • 卖出：相對於同期相關證券市場代表性指數跌幅10%以上。

• 行業评级：

  • 強於大市：相對於同期相關證券市場代表性指數漲幅10%以上。
  • 中性：相對於同期相關證券市場代表性指數漲幅介於-10%~10%之間。
  • 弱於大市：相對於同期相關證券市場代表性指數跌幅10%以上。

免責聲明

• 本報告所載資料來自中達證券認為可靠的來源，但不提供任何明示或暗示的保證。
• 投資有風險，過去表現不能代表未來表現，未來回報不可保證。
• 投資者應將本報告視為參考因素之一，並在必要時尋求專業意見。