2019年三季度楼市报告（58安居客房产研究院）-2019.11-36页_1015kb

2019三季度楼市总结

核心内容概述

2019年第三季度，中国房地产市场在“房住不炒”政策基调下保持总体稳定，政策调控、金融管理、区域市场表现及用户行为等方面均呈现出一定的变化趋势。整体市场在稳定中调整，新房和二手房市场表现分化，租房市场保持平稳，而购房者信心和找房热度则出现波动。

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楼市政策

主要观点

• 政策基调明确：中央多次强调“房住不炒”，并坚持房地产市场平稳健康发展长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 政策延续性：国家层面的房地产政策保持连续性和稳定性，2019年7月的中央政治局会议进一步明确调控方向。
• 因城施策：各城市根据自身情况实施精细化调控，涵盖限购、限售、限价、人才补贴、公积金政策等多个方面。

关键信息

• 2018年12月：全国住建工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
• 2019年1月：央行下调存款准备金率，释放流动性。
• 2019年8月：央行发布新发放商业性个人住房贷款利率调整公告，首套利率不得低于LPR，二套不得低于LPR加60个基点。
• 2019年9月：央行再次下调存款准备金率，延续宽松政策。

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金融调控

主要观点

• 房贷利率保持稳定：央行调整房贷利率政策，强调利率水平不下降，同时加强对资金流向的监管。
• 防范金融风险：加强房地产金融审慎管理，严查违规融资行为，控制居民杠杆率。

关键信息

• 2019年8月：房贷利率由基准利率转为参考LPR，但利率水平未下降。
• 2019年7月：银保监会对信托公司房地产信投业务增速过快进行约谈警示。
• 2019年8月：银保监会在32个城市开展房地产业务专项检查，防范资金违规流入房地产市场。

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地区调控

主要观点

• 调控精细化：各地根据城市实际情况制定调控政策，以确保市场平稳发展。
• 人才政策发力：多地放宽落户门槛，提供住房补贴和人才补贴，吸引人才定居。

关键信息

• 调控关键词：限购、限售、限价、租房、公积金、人才补贴、落户、上海自贸区、苏州、洛阳、大连、广州、南京、赤峰等。
• 人才政策聚焦：如山东省、上海临港新片区、武汉、宁波、常州等地放宽落户门槛，增加住房补贴。

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新房市场

主要观点

• 开发投资增速放缓：房地产开发投资增速回落，但高于去年同期。
• 销售回暖：商品住宅销售量同比实现正增长，但整体商品房销售面积略有下降。
• 库存持续下行：商品房待售面积降至新低，住宅待售面积有所减少。

关键信息

• 2019年1-8月房地产开发投资同比增长10.5%，住宅投资增长14.9%。
• 商品房销售面积同比下降0.6%，住宅销售面积增长0.6%。
• 商品房销售额同比增长6.7%，住宅销售额增长9.9%。
• 商品房待售面积同比下降，住宅待售面积减少140万平方米。

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二手房市场

主要观点

• 挂牌房源量下降：全国二手房挂牌房源量逐步回落。
• 访问量波动不大：二手房访问量环比下降，但同比波动较小。
• 价格总体平稳：部分城市如上海、苏州、宁波等二手房挂牌价略有上涨。

关键信息

• 2019年第三季度，全国二手房挂牌房源量逐步下行，5-7月达高点，8-9月回落。
• 上海二手房挂牌均价环比上涨1.4%，其他一线城市涨幅不足1%。
• 新一线城市中，苏州、宁波挂牌价涨幅约4%。

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租房市场

主要观点

• 供应量总体平稳：重点城市租房供应量保持稳定，北上深及武汉为供应量前三。
• 需求略有下降：一线城市租房需求依然旺盛，中西部城市如成都、重庆、武汉表现突出。
• 租金水平基本稳定：重点城市平均租金在41.6元/平方米·月，杭州租金高于其他城市。

关键信息

• 2019年第三季度，重点19城平均租金为41.6元/平方米·月。
• 杭州租金价格在50元/平方米·月以上，其他城市多在20-40元/平方米·月之间。
• 一线城市租房需求高于大部分新一线城市，成都、重庆、武汉为新一线城市中需求前三。

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未来展望

展望1：政策持续稳定，金融监管趋严

• 政策基调明确：中央已明确不将房地产作为短期刺激手段，政策面持续防范房地产金融风险。
• 金融监管加强：央行和银保监会对房地产融资、房贷利率、消费贷违规购房等实施严格管理。

展望2：楼市冷热不均，整体降温是大趋势

• 市场分化明显：部分城市如珠海、湖州、保定等找房热度上升，而烟台、大连、哈尔滨等城市热度下降。
• 销售趋势变化：预计四季度房企降价趋势将扩大，商品房销售金额或在2019年达到顶峰。

展望3：商品房销售金额或达顶峰

• 销售规模见顶：2019年商品房销售面积或同比减少，但销售金额有望突破15万亿元。
• 进入下行通道：从2020年开始，商品房销售面积和金额将进入缓慢下行阶段。

展望4：调控与房企换挡持续

• 调控换挡落定：政策、利率、城市调控等已基本形成稳定机制。
• 房企换挡继续：投资和竞争力换挡将在四季度持续推进，市场逐步进入调整期。

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报告说明

数据来源

• 市场公开信息、58同城及安居客自有监测数据、历史沉淀大数据。

数据周期

• 报告时间范围：2018年1月至2019年9月。

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