2020年楼市总结-58安居客房产研究院-2021.1-85页_2mb

不同寻常的2020

核心内容概览

2020年是中国房地产市场在疫情冲击下经历的一年，经济环境、政策导向、市场表现及购房者行为均呈现出独特变化。整体来看，市场在政策引导下保持稳定，部分城市调控政策有所调整，同时租赁市场和海外置业热度受到疫情显著影响。

主要观点与关键信息

经济环境

• 经济目标：2020年两会未设定GDP增速目标，而是将“六稳”“六保”作为核心任务，优先保障就业与民生。
• 经济表现：2020年经济运行稳步回升，GDP同比增速由负转正，社会消费品零售总额连续四个月正增长，M1增速持续回升，显示经济活跃度上升。
• 进出口情况：2020年前10个月进出口同比增长1.1%，11月增长7.8%，其中出口增长显著，显示中国制造业和外贸的韧性。

政策背景

• 房住不炒：政策基调保持不变，中央多次重申“房住不炒”，并提出“因城施策”和“多策并举”以促进市场平稳发展。
• 金融政策：财政政策更加积极有为，货币政策灵活适度，央行三次降准释放流动性，LPR下调以降低融资成本。
• 租赁政策：大力发展住房租赁市场，出台《住房租赁条例(征求意见稿)》，推动租赁住房建设，加强租金调控和市场规范。

新房市场

• 土地市场：1-11月土地成交价款同比增长16.1%，但土地购置面积同比下降5.2%，显示房企拿地趋于谨慎。
• 开发投资：房地产开发投资稳步增长，1-11月同比增长6.8%，其中住宅投资增长7.4%，显示市场信心回升。
• 销售情况：商品房销售面积同比增长1.3%，其中住宅销售增长1.9%，而办公楼和商业营业用房销售则呈下降趋势。
• 库存情况：商品房待售面积同比下降1%，显示市场去化能力增强。
• 购房者行为：一线城市新房找房热度整体上涨，特别是北京、上海、深圳，超半数购房者认为今年是购房好时机，偏好三居室和总价100-300万的房源。

二手房市场

• 市场热度：3-5月为全国二手房找房热度高峰，5月后成交量同比上涨，8-10月涨幅超50%。
• 价格走势：一线城市中，北京和广州挂牌价同比下降，上海和深圳略有上涨；新一线城市中，苏州挂牌价同比上涨超10%。
• 用户偏好：二手房用户偏好面积段为70-90㎡和90-120㎡，占比超五成；户型偏好3居室，占比46.2%。
• 价格段偏好：总价100万元以下房源最受关注，占比48.4%；其次是100-150万元，占比17.9%。
• 经纪人信心：经纪人信心指数基本稳定，多数认为政府会继续调控房价，部分认为二手房价格会上涨。

海外地产

• 美国：房价持续上涨，成屋销售中位价同比增长10.53%，供需失衡、联储政策、居家办公需求为主要原因。
• 加拿大：房价涨幅高于美国，销售均价同比增长15.2%，全国房屋库存量降至历史最低。
• 英国：房价上涨3.7%，抵押贷款申请创新高，预计未来仍有上涨潜力。
• 日本：房价上涨5.4%，主要城市如首都圈、福冈、大阪涨幅显著。
• 澳大利亚：房价上涨3.1%，主要受银行贷款政策放松、供应短缺等因素影响。
• 新加坡：房价稳步上涨，全国房屋挂牌均价同比增长3%，外籍购房者数量上升。
• 泰国：房价微跌，全国房屋挂牌均价同比下降4.9%，但政府刺激政策推动市场稳定。
• 马来西亚：房价基本持平，全国房屋挂牌均价同比增长0.2%，经济恢复带动市场稳定。
• 海外置业：仅16.5%的购房者有海外置业意愿，与去年相比下降20.6个百分点，疫情对海外置业意愿造成较大冲击。

商业地产

• 办公楼市场：销售面积和销售额持续收缩，但新开工面积由负转正，施工面积增速回升。
• 商业营业用房：销售和施工面积同比负增长，显示市场需求偏弱。
• 租赁市场：写字楼租赁搜索热度回升，商铺租赁需求恢复，但地铁附近商铺接受度较低。
• 购房者意向：24.8%的人有购买商业地产意愿，其中72.4%倾向于购买商铺，22.7%购买写字楼。

购房者心声

• 城市分布：70.5%的购房者在新一线城市，29.5%在一线城市。
• 年龄结构：购房人群年龄集中在20-60岁，以30-40岁为主。
• 性别分布：男女购房比例接近，各占50.6%和49.4%。
• 学历分布：以本科为主，占比72.4%，研究生及以上占5.8%。
• 购房目的：多数人购房是为了改善居住环境，单身人群购房多为结婚需求。
• 理想房源：三居室最受青睐，总价在100-300万之间。
• 装修偏好：现代风格和简美风格受青睐，注重装修品质和客厅、卧室的舒适性。
• 海外置业意愿：仅有16.5%的购房者有海外置业意愿，主要原因包括资产配置和子女教育，疫情显著降低海外置业意愿。

未来展望

• 住房消费升级：强化住房消费属性，弱化投资属性，推动居住品质提升，包括精装修、老旧小区改造等。
• 调控借鉴长沙：长沙通过严格调控和良好经济表现，成为其他城市学习的典范。
• 调控信号：2020年底多个城市出台更细致的调控政策，信号包括政策分化、房价控制、资金监管等。
• 人才政策影响：人才政策对楼市影响逐渐减弱，人口流动回归城市基本面。
• 租赁市场发展：租赁将成为重点发展方向，政府将加强政策支持，增加租赁房源供给。
• 房企融资压力：房企融资从紧，尤其中小房企面临更高成本，推动股权融资和合作开发。

结论

2020年房地产市场在疫情和政策调控的双重影响下，展现出新的发展趋势。整体市场保持稳定，政策更加精细化，租赁市场成为重点发展方向，购房者行为趋于理性，未来楼市将更加注重居住品质和市场长效机制的建设。