20210109-58安居客房产研究院-房地产行业2020年楼市总结_不同寻常的2020_85页

不同寻常的2020：楼市总结

核心内容

2020年是中国房地产市场经历特殊挑战的一年，受到新冠疫情的影响，经济与政策环境发生显著变化。全国楼市整体呈现“稳中求进”的态势，政策以“房住不炒”为核心，调控政策更趋精准，租赁市场成为发展重点。购房者信心逐步恢复，对改善型住房需求增加，但海外置业意愿下降。商业地产市场受到疫情冲击，销售与租赁需求持续收缩。

主要观点

• 经济环境：2020年经济运行稳步回升，GDP同比增速上涨，社会消费品零售总额加快增长，M1增速持续回升，显示经济活跃度增强。
• 政策背景：房地产金融政策保持连续性与稳定性，同时因城施策，调控政策在下半年收紧，强化对租赁市场的支持。
• 新房市场：全国土地成交金额持续上涨，但购置面积回落；商品房销售面积和销售额同比转正，一线城市表现突出；购房者信心指数回升，偏好90-120平方米和120-150平方米的房源。
• 二手房市场：找房热度在3-5月达到高峰，一线城市成交量同比上涨；北京和广州挂牌价下降，上海和深圳略有上涨；购房者偏好低价房源，同时对大户型和三居室有较强需求。
• 海外地产：房价整体上涨，但受疫情影响，海外置业热度下降，搜索集中在欧美及东南亚国家。
• 商业地产：受疫情冲击，办公楼和商业营业用房销售和租赁需求下降，但部分城市需求恢复。

关键信息

经济环境

• 经济目标：2020年未设置GDP增速目标，强调“六稳”“六保”。
• 经济表现：GDP由负转正，社会消费品零售总额连续四个月正增长，M1增速回升，显示经济活跃度增强。
• 进出口情况：2020年前10个月进出口增长1.1%，11月增长7.8%，出口增长显著。

政策背景

• 房住不炒：政策主基调不变，多地在上半年放松调控，但下半年收紧。
• 租赁市场：大力发展住房租赁市场，出台《住房租赁条例(征求意见稿)》，加强监管，推动长租房政策。
• 金融政策：财政政策积极有为，货币政策灵活适度，央行三次降准释放流动性，LPR下调。

新房市场

• 土地市场：1-11月土地购置面积同比下降5.2%，成交价款同比增长16.1%。
• 开发投资：全国房地产开发投资同比增长6.8%，住宅投资增长7.4%。
• 销售表现：商品房销售面积同比增长1.3%，住宅销售面积增长1.9%。
• 购房者行为：一线城市找房热度上涨，购房者偏好改善型住宅，70-90平方米和90-120平方米的房源最受欢迎。
• 信心指数：购房者信心指数整体上升，超半数认为今年是购房的好时机。

二手房市场

• 找房热度：3-5月为全国二手房找房热度高峰，5月后成交量同比上涨。
• 价格走势：北京和广州挂牌价下降，上海和深圳略有上涨。
• 用户偏好：用户偏好低价房源，关注大户型，3居室最受欢迎。
• 经纪人信心：经纪人信心指数稳定，对市场抱有信心。

海外地产

• 房价走势：美国、加拿大、英国、日本、澳大利亚、新加坡、泰国、马来西亚等国房价整体上涨，但部分城市因疫情而热度下降。
• 搜索热度：海外置业搜索集中在欧美和东南亚，泰国曼谷、新加坡、日本东京等城市最受欢迎。
• 影响因素：疫情、政策调整、经济恢复、利率变化等均影响海外房产市场。

商业地产

• 办公楼市场：销售与租赁需求下降，但部分城市恢复；开发投资增速下降，但与房地产投资增速差距收窄。
• 商业营业用房：新开工面积和施工面积同比负增，竣工面积持续下滑，市场表现疲软。
• 商铺租赁：购物中心内商铺最受欢迎，需求恢复较快。

购房者心声

• 购房人群画像：七成购房者在新一线城市，以本科为主，年龄分布在20-60岁之间。
• 购房目的：多数人购房是为了改善居住环境，单身独居和恋人同住人群购房目的偏向结婚。
• 理想房源：三居室最受欢迎，总价在100-300万元之间。
• 小区需求：停车位成为刚需，对物业服务和邻里关系也较为关注。
• 装修偏好：注重客厅和卧室的使用品质，偏好现代风格，装修预算占总价的10%-30%。
• 海外置业意愿：仅16.5%的购房者有海外置业意愿，主要原因包括资产配置和子女教育。

未来展望

展望1：住房消费大升级

• 消费升级：房地产市场将强化消费属性，弱化投资属性。
• 居住品质提升：加强新建商品房质量监管，推进精装修住宅，提升小区绿化、户型等。
• 租赁市场发展：租赁将成为重点，增加租赁房源供给，推动租赁市场规范化。

展望2：全国调控学“长沙”

• 长沙调控经验：房价控制得当，经济稳步增长，为其他城市提供借鉴。
• 调控政策：长沙的调控模式强调精准施策，避免市场供不应求。

展望3：楼市调控有新信号

• 政策信号：调控政策更加细致，房价过快上涨将触发政策调整。
• 房企管控：针对高负债房企，将强化“三道红线”管理，推动股权融资。

展望4：人才政策对楼市影响有限

• 人才政策：核心城市放松落户和购房限制，但边际效应递减。
• 人口吸引力：人口流动回归城市基本面，如经济实力和产业潜力。

展望5：租赁迎新一波发展

• 政策支持：政府加大财政、税收支持，强化租赁市场监管。
• 租赁房源：增加租赁房源供给，鼓励企业参与租赁市场。

展望6：房企融资压力持续增强

• 融资环境：房企融资从紧态势持续，境内和境外融资成本上升。
• 融资策略：房企将更多依赖股权融资，以降低负债。

总结

2020年房地产市场在疫情和政策调控的双重影响下，呈现出“稳中求进”的态势。新房和二手房市场均有所回升，但商业地产受到较大冲击。购房者信心恢复，偏好改善型住房，海外置业意愿下降。政策层面，加强了对租赁市场的支持，推动“房住不炒”政策落地，同时房企融资压力加大，需通过股权融资和合作开发等方式缓解压力。未来楼市将更加注重居住品质和租赁市场发展，调控政策将更加精准。