同策房产咨询-20160405-上海土地市场监测报告4月刊_16页_2mb

2016年4月上海土地市场月报总结

一、报告核心观点

2016年4月上海土地市场热度不减，稀缺宅地仍受开发商争抢，预计市场将持续火爆。尽管一季度土地市场整体表现低迷，但住宅用地成交热度依然旺盛，高溢价现象持续。

二、公示情况

• 一季度纯宅地供应：共8幅，合计28.52公顷，环比、同比分别下降87.44%、74.95%。
• 3月纯宅地供应：共4幅，合计15.17公顷，环比上升42.32%，同比下滑42.15%。
• 3月供地结构：
  • 纯宅地：4幅
  • 商业用地：1幅（青浦华新镇）
  • 工业及其他用地：6幅，合计12.79公顷。

三、成交情况

• 3月土地成交：共11幅，合计31.22公顷，环比下滑17.49%，同比下滑45.04%。
• 住宅用地成交：2幅，分别为闵行马桥住办地块和松江小昆山镇纯住宅地块。
  • 闵行马桥地块：卓越以124.2%溢价，楼面价14575元/平米，成交金额4.28亿元。
  • 松江小昆山地块：路劲以119.2%溢价，楼面价14285元/平米，扣除保障房后为15036元/平米，成交金额8亿元。
• 商办用地成交：1.96公顷，环比下滑9.56%，同比下滑76.47%。
• 其他用地成交：4.46公顷，环比下滑79.32%，同比下滑81.47%。
• 一季度总体成交：34幅，合计112.19公顷，环比、同比分别下降70.33%、62.26%。

四、土地成交金额走势

• 3月全市土地成交总金额：30亿元，环比下降40.16%，同比下降82.47%。
• 住宅用地成交金额：17亿元
• 商办用地成交金额：12亿元
• 工业及其他用地成交金额：2亿元
• 其他用地占比低：均价577元/平米，成交金额较少。

五、楼面地价走势

• 3月全市楼面地价：5174元/平米，环比下降46.23%。
• 住宅用地楼面地价：8101元/平米（含动迁安置房），非动迁安置房住宅用地楼面价为14285元/平米。
• 商办用地楼面地价：11014元/平米
• 其他用地楼面地价：577元/平米，拉低整体均价。

六、溢价走势

• 3月住宅地块溢价率：
  • 闵行马桥住办地块：124.2%
  • 松江小昆山镇纯住宅地块：119.2%
• 整体溢价趋势：尽管市场成交量下滑，但住宅用地仍维持高溢价，显示出开发商对稀缺宅地的争夺。

七、关键地块信息

附录1：2016年3月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

附录2：2016年3月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

八、市场分析与预测

• 市场表现：尽管土地供应和成交面积同比、环比均下滑，但住宅用地仍保持高热度。
• 稀缺性影响：稀缺宅地仍是市场焦点，开发商争抢激烈，导致高溢价现象持续。
• 未来展望：预计4月土地市场仍将维持火爆态势，受2014年市场表现影响，即使下半年楼市预期低迷，土地市场亦可能保持热度。
• 区域分析：
  • 松江泗泾板块：2幅纯宅地重出，吸引多家房企关注，区域发展潜力大。
  • 闵行马桥板块：地块位于中心区域，周边居住氛围好，但生活配套尚不完善。
  • 小昆山镇：区域交通便利，但缺乏高品质新房，未来项目需兼顾配套建设。

九、专家观点

同策咨询研究部研究经理许之静指出：

• 土地市场热度不减，稀缺宅地仍受追捧。
• 尽管市场成交量下滑，但高溢价现象未改变。
• 2016年土地市场仍可能保持火热，受政策和市场供需影响，开发商对优质地块的争夺将持续。