同策房产咨询-20170606-上海土地市场监测报告-6月刊-_15页_1mb

上海土地市场报告（2017年6月刊）总结

一、报告摘要

• 土地市场整体情况：2017年5月，上海土地市场继续保持低迷态势，全月公示地块共15幅，合计84.47公顷，同比增加28%。
• 住宅用地情况：本月住宅用地公示7幅，全部为动迁安置房用地，分布在宝山、浦东、普陀、闵行、松江、嘉定等地。
• 商办用地情况：商办、商业性质地块各2幅，合计7.86公顷，其中闵行七宝商办地块以170.14%的溢价率成交，成为本月热点。
• 成交情况：5月上海土地成交12幅，合计47.53公顷，环比增加20%，但同比下滑26%。其中2幅纯宅地、1幅商住用地成交。
• 成交金额：5月土地成交总金额为62亿元，其中纯宅地成交金额为34亿元，占55%。商办用地成交金额为25亿元，环比下滑17%。
• 楼面地价：5月全市土地成交楼面地价为4343元/平米，同比大幅下滑70%。纯宅地平均楼面地价为4836元/平米，商办用地平均楼面地价为25717元/平米。
• 政策影响：4月上海出台土拍新政，限制非自有资金拿地和通道业务，对中小型房企形成较大制约。同时，为防止高溢价“地王”出现，政府调整土地出让起始价，控制溢价空间。

二、土地公示情况

• 土地供应总量：5月上海土地供应总量为84.47公顷，同比上升28%。
• 住宅用地：本月住宅用地供应量为41.79公顷，全部为动迁安置房用地，其中宝山供应2幅，浦东、普陀、闵行、松江、嘉定各供应1幅。
• 商办/商业用地：商办、商业性质地块合计供应7.86公顷，其中商业用地2幅，商办用地2幅。
• 供应趋势：2017年以来，宅地供应明显收缩，前四个月公示的10幅纯宅地均为动迁安置房用地。5月26日，临港芦潮港社区C0204、E0602地块及奉贤区奉城镇57-05区域地块迎来出让，这3幅地块从2016年12月开始公示，经历了多次调整，最终采用招标挂牌复合方式出让，是上海首次采用该方式的住宅用地。

三、土地成交情况

• 成交地块：5月上海土地成交12幅，合计47.53公顷，环比增加20%，但同比下滑26%。
• 纯宅地成交：本月纯宅地成交2幅，分别位于浦东临港新城和奉贤奉城板块。奉贤奉城地块楼面价溢价48.8%至14581元/平米，而2015年由新城拿下的奉贤区奉城镇44-10区域地块楼面价仅为3168元/平米。
• 商办用地成交：商办用地成交1幅，位于闵行七宝，最终由华发股份以22.3亿元竞得，溢价率高达170.14%，成交楼面价25717元/平米。
• 溢价情况：尽管市场整体降温，但商办地块依然热度不减，七宝地块的高溢价率表明市场仍有较强需求。

四、土地成交金额走势

• 总成交金额：5月上海土地成交总金额为62亿元，虽然较4月增加94%，但仍是今年以来的中低位水平。
• 宅地贡献：2幅宅地带来34亿元成交金额，占总成交金额的55%。
• 商办用地表现：商办用地成交金额为25亿元，环比下滑17%。
• 市场趋势：高价地出现几率缩小，政府通过提高起始价和严格资金审核限制高溢价现象，未来土地成交金额预计将持续处于低位水平。

五、楼面地价走势

• 全市楼面均价：5月全市土地成交楼面地价为4343元/平米，较4月下降20%，同比大幅下滑70%。
• 宅地楼面均价：本月宅地成交楼面均价为4836元/平米，商办用地楼面均价为25717元/平米。
• 价格差异：由于宅地占比较大，对全市楼面均价形成拉低作用，但商办地块价格仍居高位。

六、附录要点

• 附录1：5月公示地块（不含工业/仓储/其他）：

  • 住宅用地7幅，全部为动迁安置房用地。
  • 商办/商业用地2幅，合计7.86公顷。
  • 其中，金山区亭林镇亭林大型居住社区22-05地块为商业用地，起拍价2738万元，面积1.20公顷，容积率1.5，可建面积1.80万平米。

• 附录2：5月成交地块（不含工业/仓储/其他）：

  • 住宅用地5幅，其中奉贤区奉城镇57-05区域地块以170.14%溢价率成交，楼面价25717元/平米。
  • 商办用地1幅，为闵行区七宝地块，由华发股份竞得，溢价率170.14%，楼面价25717元/平米。
  • 部分动迁安置房地块成交楼面价较低，如奉贤区金汇镇21-02、22-01区域地块楼面价仅为2922元/平米。

七、市场分析与趋势

• 政策影响：4月出台的土拍新政对开发商资格进行了严格评分，大型品牌房企更具竞争力，中小房企则被限制参与。
• 资金审核：房企拿地资金审核趋严，非自有资金不得用于拿地，通道业务也被禁止，促使房企采取联合持股或并购等方式降低风险。
• 市场预期：未来土地市场将更加注重风险控制，拿地形式将更加多样化，土地成交金额预计维持低位。商办地块的高溢价表明市场需求依然旺盛，需引起有关部门重视。