房地产行业：土地市场有所降温，小阳春行情可能将无法持续-20190520-东北证券-12页_1mb

房地产行业2019年5月报告总结

核心内容

2019年5月房地产行业整体表现有所降温，市场出现分化趋势，政策调控与市场供需变化成为影响因素。尽管部分城市出现“小阳春”行情，但整体销售与土地市场均表现出一定的下行压力。

主要观点

• 市场表现：本周申万房地产板块下跌2.31%，跌幅居中，受整体市场环境影响，部分个股表现突出，也有部分个股出现较大跌幅。
• 销售回暖：1-4月全国商品房销售面积同比下降0.3%，但降幅较前月收窄0.6pct，4月单月销售面积同比增长1.26%，30大中城市商品房成交面积同比增长19.47%，显示部分热点城市销售表现良好。
• 土地市场降温：全国100大中城市土地成交楼面均价为3294元/平米，溢价率18.09%，较前几周有所下降。一线、二线、三线城市溢价率分别下降至0.59%、23.99%、17.07%，其中三线城市溢价率下降幅度最大，达46pct。
• 开发投资增速：全国房地产开发投资额同比增长11.9%，增速略有上升，新开工面积同比增长13.1%，而竣工面积同比下降10.3%，降幅收窄。
• 政策影响：受棚改计划断崖式下滑及调控政策有保有压的影响，分析师认为当前市场回暖不具备持续性，2019年销售面积增速将逐步探底。

关键信息

个股表现

• 涨幅前列：光明地产（+10.92%）、中润资源（+9.15%）、万通地产（+8.96%）、ST新梅（+8.17%）、粤泰股份（+7.95%）。
• 跌幅前列：*ST华业（-22.55%）、ST银亿（-16.08%）、云南城投（-14.85%）、天津松江（-9.12%）、华鑫股份（-8.59%）。

重点公司推荐

• 一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团，因其业绩确定性强、资源卓越。
• 二线及区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城，因其销售成长快、业绩弹性大。

土地市场数据

• 全国供应与成交：5月6日-5月12日，全国100大中城市合计供应土地规划建面2710.45万平米，成交2607.84万平米，成交总价858.94亿元。
• 城市分化：一线城市成交土地面积155.57万平米，楼面均价6381元/平米；二线城市成交963.53万平米，楼面均价4684元/平米；三线城市成交1488.74万平米，楼面均价2071元/平米。
• 成交总价分布：三线城市占比35.9%，二线城市占比52.54%，一线城市占比11.56%。

融资情况

• 本周发债：信达投资发行30亿元私募债，票面利率4.94%，成本高于2018年发行产品。
• 成交规模：17大连万达MTN001周成交量10.40亿元，为本周成交第一。
• 中债隐含评级变动：正源房地产、颐和地产、福星惠誉等公司评级出现下调，泰禾集团评级维持稳定。

风险提示

• 调控政策进一步收紧；
• 市场表现超预期下行。

行业数据概览

行业政策及新闻

• 5月14日：用益信托数据显示，4月房地产类集合信托成立规模环比下降29.14%。
• 5月16日：国家统计局指出，4月一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升，但城市间分化加剧。
• 5月17日：住建部对部分城市进行预警提示，要求加强市场监测，确保市场平稳发展。
• 5月14日：广州、济南、贵阳等地发布房地产相关新政，如人才公寓建设、销售广告规范、公积金额度提升等。

融资与债券市场

• 房企发债情况：本周仅信达投资发行一单私募债，其他房企发债规模较小。
• 交易所地产债成交情况：17大连万达MTN001为成交第一，周成交量10.40亿元。
• 中债隐含评级变动：部分房企如正源房地产、颐和地产、福星惠誉等评级下调，显示市场对其偿债能力存在担忧。

结论

当前房地产行业整体呈现降温趋势，市场分化加剧，销售与土地市场均出现不同程度的下滑。分析师认为，本轮回暖不具持续性，后续销售面积增速仍将下行。建议关注业绩稳定的一线房企和销售增长快的二线房企，同时警惕政策收紧与市场下行风险。