房地产行业：按揭利率打破下限，政策宽松加速破冰_10页_1mb

按揭利率打破下限，政策宽松加速破冰总结

核心内容

2022年5月16日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，标志着首个全国性房地产调控放松政策的出台，对按揭利率下限进行了调整，首套房商业性个人住房贷款利率下限为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点（bp），二套住房利率仍按现行规定执行。此举打开了按揭利率下行空间，有助于降低购房成本，支撑居民购买力，同时为后续金融端政策宽松奠定基础。

主要观点

• 按揭利率下限调整：首套房利率下限可降至LPR以下20bp，为市场提供更大下行空间。
• 利率下行趋势明显：自2021年9月以来，首套房和二套房按揭利率分别下降了57bp和55bp，当前按揭利率仍有近80bp的下行空间。
• 政策示范效应显著：此次调整是本轮周期中首个全国性放松政策，将带动后续更多金融端政策跟进，如认贷不认房、首付比例调整等。
• 历史经验具有参考价值：2014年、2018年、2019年三轮按揭利率下行周期均以销售面积同比转负为直接原因，利率下调领先于政策转向，且对市场回暖有显著支撑作用。
• 市场拐点预期在三季度：结合历史经验，降息后市场有望在三个季度内出现拐点，但居民信心修复时间较长，需关注政策效果。

关键信息

1. 按揭利率调整政策

• 首套房贷利率下限调整为LPR减20bp，二套仍按现行规定执行。
• 各省级市场利率定价自律机制可自主确定加点下限，体现“因城施策”原则。
• 调整后按揭利率有望加速下行，预计未来可再下降60-80bp。

2. 历史按揭利率下行周期回顾

3. 本轮按揭利率下行空间探讨

• 下行幅度：当前首套房贷利率已下调56bp，预计未来可再降70-80bp，接近2014年下行幅度。
• 下行周期：销售面积同比转负已持续9个月，跌幅达20%，预计周期将超过前两轮。
• 下行空间：按揭利率中枢向LPR靠拢，目前LPR为4.6%，首套房贷利率仍有77bp下行空间。
• 市场拐点预期：乐观预期三季度出现市场拐点，但需注意居民信心修复时间较长。

风险因素

• 政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策可能超预期收紧。
• 市场风险：地产行业销售下行幅度超预期，可能影响市场复苏进程。

附录：研究团队简介

• 江宇辉：信达证券房地产行业首席分析师，从事地产行业研究六年，曾获新财富房地产最佳分析师奖项。

附录：机构销售联系人

投资建议

• 投资评级：看好
• 评级说明：
  • 买入：股价相对强于基准20%以上；
  • 增持：股价相对强于基准5%~20%；
  • 持有：股价相对基准波动在±5%之间；
  • 看淡：行业指数弱于基准；
  • 卖出：股价相对弱于基准5%以下。

风险提示

• 证券市场存在投资风险，投资者需谨慎对待。
• 本报告不构成投资建议，仅作为参考。
• 投资者应根据自身情况独立评估，并咨询专业顾问。