20220929-国金证券-房地产行业点评_首套房贷利率定向下调_政策宽松持续加码_7页_948kb

房地产行业研究总结

核心内容

本文主要分析了当前房地产行业面临的政策环境及市场趋势，提出了对行业的投资建议，并对相关风险进行了提示。整体上，报告指出房地产行业仍在持续承压，但政策宽松力度加大，尤其在首套房贷利率方面。

主要观点

政策宽松加码

• 首套房贷利率下调：2022年9月29日，人民银行与银保监会宣布阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比均连续下降的城市，放宽首套房贷利率下限。
• 部分城市利率降至4%：符合政策条件的城市，首套房贷利率可能降至4%以下，类似2014-2016年的宽松周期。
• 政策目标：此次政策调整主要针对三四线城市，意在通过定向降息促进首套房需求的释放。

政策效果有限

• 需求端政策为主：当前宽松政策主要集中在需求端，如降低房贷利率，但对市场信心的提振可能有限。
• 需政策组合拳：行业基本面仍较弱，需更多政策组合措施，如减免交易税费、认房又认贷进一步松动等，以托底楼市。
• 高能级城市带动复苏：房地产市场具有轮动传导性，2014-2016年的复苏由高能级城市带动，本轮亦需在这些城市推出力度更大的宽松政策。

市场复苏条件

• 供给侧出清：市场复苏的正式到来需等待供给侧的出清结束。
• 购房者偏好：购房者对烂尾风险的担忧依然存在，更倾向于购买头部央国企和改善型房企项目。

关键信息

符合政策条件的城市

• 70大中城市：有23个城市符合条件，包括8个二线城市（如天津、石家庄）和15个三四线城市（如秦皇岛、安庆）。
• 全国范围：预计大部分三四线城市均满足政策条件，政策具有明显的结构化和定向性。

投资建议

• 推荐企业：稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。
• 平台受益：强房产交易平台如贝壳也能享受政策宽松带来的红利。

估值情况

• A股地产公司：万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团等公司PE估值均有所下降，但部分公司预计未来增长显著。
• 港股地产公司：绿城中国、建发国际集团、华润万象生活等公司PE估值有较大波动，部分公司预计净利润增速较快。
• 物业公司：如碧桂园服务、建业新生活等，PE估值下降，但归母净利润增速保持稳定。

风险提示

• 政策反应钝化：若政策利好对市场信心提振不及预期，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量低位徘徊，缺少棚改等刺激因素。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内行业变动幅度相对大盘在-5%至5%。
• 减持：预期未来3-6个月内行业下跌幅度超过大盘5%以上。

图表附录

• 图表1-2：展示70大中城市新建与二手住宅价格环比数据。
• 图表3：列出2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市。
• 图表4-7：展示A股与港股地产公司及物业公司的PE走势和估值情况。

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特别声明

• 本报告由国金证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格。
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• 报告基于公开资料和实地调研，不保证其准确性和完整性。
• 报告所载观点可能与其他研究报告或市场实际情况不一致，不承担相关责任。
• 本报告仅供风险评级高于C3级的投资者使用。

总结

本文分析了房地产行业在政策宽松背景下的市场表现与投资机会，指出当前政策主要在需求端发力，且对市场信心的提振效果可能有限。推荐关注稳健经营的头部央国企及改善型房企，同时强调市场复苏需供给侧出清配合。风险提示包括政策反应钝化、三四线城市恢复较弱及房企债务违约等问题。