房地产税与新一轮财税改革_地产解惑_系列之四_如何从财税角度看待房地产税__34页_2mb

房地产税与新一轮财税改革分析总结

核心内容概述

本报告围绕“房地产税”展开，重点从财税改革的历史背景、房地产税的现状与未来可能的推进路径、房地产税对财政与经济的影响，以及投资建议等方面进行了深入分析。报告指出，房地产税作为地方财政收入的重要来源，其改革是新一轮财税改革的重要组成部分，旨在优化资源配置、调节收入分配、增强中央财政话语权，并促进房地产市场长期平稳健康发展。

历次财税改革的共性与背景

改革背景与原因

• 财权与事权不匹配：历次财税改革的动因多源于中央与地方财权与事权分配不均，财政危机倒逼改革。
• 税种体量与财政再分配：税种若出现快速增长，容易成为财政再分配的对象。
• 渐进式改革路径：改革通常从理论研究和舆论吹风开始，随后小范围试点，再逐步扩大范围，最终实现全国推行。
• 博弈与妥协：改革方案多为中央与地方的妥协折中方案。
• 成效与趋势：历次改革均有效提升财政收入与经济活力，中央财政话语权持续增强。

新一轮财税改革的前奏：国税地税合并

背景与内容

• 2018年3月，中央印发《深化党和国家机构改革方案》，将省级和省级以下国税地税机构合并，地方财政收入进一步减少。
• 房地产税作为潜在体量较大的地方税种，再次成为政策焦点。

直接影响

• 地方财政压力增大：国税地税合并使地方财政收入减少，财政收支缺口扩大，迫使地方政府寻求新的财政收入来源。
• 土地出让金地位下降：随着“房住不炒”政策的实施，土地出让金增速下滑，成为地方财政的“短板”。

破局路径

• 开源节流：通过压缩支出、加强预算管理、严控债务等方式缓解财政压力。
• 房地产税作为突破口：在财政收入不足的情况下，房地产税被视为重要的“开源”手段。

房地产税的现状与推进路径

房地产税现状

• 税种复杂：房地产税并非单一税种，而是涵盖多个税种，如房产税、城镇土地使用税、土地增值税等。
• 房产税为核心：目前最受关注的是房产税，它属于财产税，按房屋的计税余值或租金收入征税。

推进工作与未来路径

• 试点先行：自2011年起，上海和重庆率先试点房产税，为全国推行积累经验。
• 立法进程：房地产税的设立需经人大立法程序，目前仍处于法律起草阶段，尚未提交全国人大常委会审议。
• 分步推进：房地产税的征收将经历扩大试点、讨论妥协方案，最终实现全国推行。
• 时间预估：预计在1-2年内完成立法工作，全面征收可能需更长时间。

房地产税的征收方法探讨

试点城市征收细则

• 上海：

  • 征收对象：居民家庭第二套及以上住房，非居民家庭新购住房。
  • 计税依据：初期为交易价格，后期为评估值。
  • 税率：住房单价低于上年度新建均价2倍的，税率0.4%；高于的，税率0.6%。
  • 税收减免：人均住房面积不超过60平方米的二套房免税。

• 重庆：

  • 征收对象：个人拥有的独栋商品住宅、高档住房、无户籍、无企业、无工作的个人新购普通住房。
  • 计税依据：按交易价或评估价。
  • 税率：
    • 交易单价低于均价3倍的，税率0.5%；
    • 3-4倍的，税率1%；
    • 4倍以上的，税率1.2%；
    • 无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率0.5%。
  • 税收减免：已有住房免税面积为180平方米，新购住房免税面积为100平方米。

房地产税相关问题分析

1. 不同城市财政压力不匹配：房地产税收入需与地方财政压力相适应，可能需通过政策调整实现平衡。
2. 房地产税能否替代土地出让金：房地产税不能完全替代土地出让金，两者可能并存。
3. 房地产税是否能大幅降低房价：房地产税对房价影响有限，但有助于抑制投机。
4. 是否会转嫁给租房者：房地产税不会直接转嫁给租房者，而是通过市场调节机制实现。

投资建议

• 板块评级：房地产板块维持“推荐”评级。
• 关注企业：中南建设、新城控股、华夏幸福、金科股份等企业具备较好的业绩成长空间。
• 盈利预测：
  • 中南建设：17A EPS 0.2，18E EPS 0.6，19E EPS 1.1；PE 39.4、10.9、6.0。
  • 新城控股：17A EPS 2.7，18E EPS 4.2，19E EPS 5.5；PE 11.0、7.0、5.3。
  • 华夏幸福：17A EPS 3.0，18E EPS 4.0，19E EPS 5.1；PE 9.4、7.0、5.4。
  • 金科股份：17A EPS 0.4，18E EPS 0.6，19E EPS 0.7；PE 15.5、10.5、8.4。

风险提示

• 房地产税立法快于预期：可能对房地产市场造成较大冲击。
• 房地产销售大幅下滑：可能影响地方财政收入与整体经济表现。

结论

房地产税的征收是新一轮财税改革的重要组成部分，其推进路径与历史上的税改类似，即先理论研究与舆论引导，再试点，最后逐步推广。房地产税的实施将有助于缓解地方财政压力、优化资源配置、抑制房地产投机，但不会大幅降低房价，也不会导致租金大幅上涨。随着国税地税合并和土地出让金增速放缓，房地产税作为新的财政收入来源，其立法和征收将加速推进。