建筑装饰行业：从美日澳基建REITs发展看我国REITs未来发展方向-20200506-天风证券-42页_3mb

建筑装饰行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了美国、日本和澳大利亚在基建REITs发展方面的经验，并探讨了这些经验对我国REITs未来发展的启示。重点在于不同国家在基建REITs市场的结构、主要板块表现、典型公司案例以及对投资者的吸引力。

主要观点

1. 美国基建REITs发展情况

• 美国是REITs的发源地，截至2020年3月31日，总市值达9931亿美元，其中基础设施REITs市值占比18.96%，为1883亿美元。
• 若将工业仓储物流、自助仓储、医疗保健、数据中心纳入泛基建领域，泛基建REITs市值占比达54.02%，为5365亿美元。
• 基础设施REITs市场表现优于标普500和罗素2000指数，整体年化回报率较高。
• 无线通信设施、数据中心是当前市场最被追捧的板块。
• 美国电塔（AMT.N）是最大的基础设施REITs，市值达963亿美元，2011年转型REITs后，股价稳定上涨，年化回报率达20.60%。
• 美国电塔在2011年转型REITs，受益于税收减免和资本支出形象，成为市场最大REITs。
• 自助仓储REITs市场在1998-2001、2003-2007、2009-2016年为黄金发展期，但近年来增长放缓。
• 医疗保健REITs虽然近年回报率不佳，但股利收益率较高，且资产负债率健康。

2. 日本基建REITs发展情况

• 日本基础设施REITs于2015年设立，主要集中在太阳能发电领域，市值占比不到0.5%。
• 基建REITs分红收益率普遍高于J-REIT平均水平，达到6%以上。
• 泛基建REITs包括物流和医疗保健领域，市值约2.61万亿日元，占J-REIT市场市值的21%。
• 日本物流REITs在2012年后快速发展，受益于电商增长。
• Ichigo-green和GLPJ-REIT是日本基建REITs的代表，其运营和财务表现良好。

3. 澳大利亚基建REITs发展情况

• 澳大利亚共有49只A-REIT，其中8只属于基础设施基金。
• Transurban Group是澳大利亚最大的公路运营商，市值达19.5亿美元，近5年年化回报率接近11%。
• 公司运营18条收费高速公路，预计2023财年陆续通车。
• 公司资产负债率较低，运营现金流稳定，股利回报率较高。

关键信息

1. 基础设施REITs的特征

• 税收优惠：REITs需将90%以上应税收入分配给股东，享受免税或低税率待遇。
• 资产要求：75%以上的资产需投资于不动产领域，75%以上的收入需来自租金、转让或抵押贷款利息。
• 收益表现：基础设施REITs平均收益率普遍优于股票市场，对投资者具有吸引力。
• 风险提示：基础设施REITs仍处于政策试行阶段，存在不确定性，产品落地不及预期，国内外经济发展差异可能影响经验借鉴。

2. 新型基建领域更具吸引力

• 5G通信基站、数据中心、自动仓储等新型基建领域更受投资者追捧，再融资成本较低。
• 数据中心REITs表现优异，年化回报率高，但股利收益率一般。
• 仓储和医疗保健REITs经验成熟，发展较为稳健，可作为我国泛基建REITs发展的参考。

3. 典型公司案例分析

• 美国电塔（AMT.N）：转型REITs后，公司发展稳健，股价从2011年的40美元上涨至2019年的230美元，年化回报率高，股利支付率接近100%。
• 大众仓储（PSA.N）：作为自助仓储REITs的代表，公司市值达34661.8百万美元，但近年收入增速放缓，股价波动较大。
• Transurban Group：作为澳大利亚的高速公路REITs，公司运营18条收费公路，资产负债率低，运营现金流稳定。

建议与启示

• 政策支持：我国应借鉴国外经验，推动基础设施REITs政策出台，尤其是对新型基建领域提供税收优惠，以提高市场吸引力。
• 行业选择：优先发展仓储物流、数据中心、医疗保健等泛基建REITs，这些领域经验成熟，适合借鉴。
• 风险控制：注意国内外经济发展差异，警惕基础设施REITs政策试行阶段的不确定性，以及行业容量可能下降带来的影响。
• 市场表现：基础设施REITs整体表现优于股票市场，对投资者有吸引力，但需关注不同板块的收益波动情况。

附录：相关数据与图表

• 美国上市REITs市值情况、泛基建REITs收益率、股利支付率等数据。
• 日本基建REITs与泛基建REITs的市值和收益表现。
• 澳大利亚基础设施基金与A-REIT的对比。
• 典型公司如美国电塔、大众仓储、Transurban Group的财务和市场表现。

风险提示

• 基础设施REITs政策仍处于试行阶段，存在政策不确定性。
• 产品落地不及预期可能影响市场发展。
• 国内外经济发展存在差异，国外经验不能完全套用于我国。

作者信息

• 唐笑、岳恒宇、肖文劲（分析师）
• SAC执业证书编号：S1110517030004、S1110517040005、S1110519040001
• 联系方式：tangx@tfzq.com、yuehengyu@tfzq.com、xiaowenjin@tfzq.com

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市