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行业研究总结：房地产与公募REITs试点

核心内容

本报告发布于2020年5月6日，主要分析了境内基础设施领域公募REITs试点的启动及其对房地产行业的影响。报告指出，此次试点标志着公募REITs在中国真正意义上的破冰，将为不动产运营提供退出机制，推动资产证券化，提升资产流动性，降低企业杠杆率，并激发存量资产盘活的潜力。

主要观点

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持（维持）”，表明分析师对房地产行业持积极态度。
• REITs定义与特点：公募REITs是一种以发行股票或收益凭证募集投资者资金，由专业机构管理不动产，并将租金和增值收益按比例分配给投资者的基金。其特点包括流动性高、收益稳定、安全性强。
• 试点背景：2020年4月30日，证监会与发改委联合发文，推动基础设施领域公募REITs试点，标志着中国REITs市场进入新阶段。
• 试点意义：公募REITs的推出，实现了从私募向公募的转换，同时从债性向股性的转变，有助于不动产运营的市场化和专业化发展。
• 试点范围：优先支持仓储物流、高新产业园区等资产类型，同时关注长租公寓、商业地产等后续可能试点的领域。

关键信息

为什么从基础设施突破？

1. 底层资产底蕴足：我国基础设施存量规模大，具备证券化潜力。
2. 有助于去杠杆：公募REITs有助于地方政府和中央政府降低债务杠杆。
3. 符合政策导向：基础设施REITs符合服务实体经济、推动高质量发展的政策导向。

试点项目要求

• 区域优先：京津冀、长三角、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域。
• 行业优先：交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、战略性新兴产业集群等。
• 项目准入：要求权属清晰、运营成熟、信用稳健、融资用途合规。

哪些企业有望受益？

1. 短期受益：持有优质物流园区及高新园区开发企业，如南山控股、中新集团、万科A、市北高新、苏州高新、张江高科、浦东金桥、上海临港、招商蛇口等。
2. 长期受益：具备不动产管理能力的资产管理企业，如光大嘉宝、我爱我家、世联行、中华企业、中国国贸、金融街、世茂股份、大悦城、新城控股等。
3. 非住宅物管企业：如招商积余、新大正，有望受益于REITs推进带来的市场需求增长。

投资建议

• 物流仓储：关注南山控股、万科A、市北高新、苏州高新、张江高科、浦东金桥、招商蛇口等。
• 产业园区：关注中新集团、苏州高新、市北高新、上海临港、招商蛇口等。
• 长租公寓与商业地产：关注我爱我家、世联行、中华企业、中国国贸、世茂股份、金融街、大悦城、新城控股等。

风险提示

• 推进节奏：公募REITs的推进存在不确定性。
• 内涵定义：公募REITs的具体定义和操作仍存在不确定性。
• 收益率：符合投资者收益率要求的底层资产偏少，可能影响规模扩张。

图表目录（摘要）

• 图表1：REITs产品结构示意图
• 图表2：美国REITs数量及规模
• 图表3：美国REITs年化收益率
• 图表4：政府杠杆率
• 图表5：基础设施REITs聚焦行业
• 图表6：试点项目要求
• 图表7：类REITs产品结构示意图
• 图表8：类REITs与标准化公募REITs的差异
• 图表9：权益型、抵押贷款型和混合型REITs对比
• 图表10：美国REITs数量结构
• 图表11：美国REITs市值结构（2019）
• 图表12：基础设施REITs的发行模式
• 图表13：REITs发行对象以及份额
• 图表14：物流及产业园类REITs发行情况
• 图表15：不同业态待发行存量资产ABS规模
• 图表16：各不动产业态资产证券化优先级产品平均票息（2019年）
• 图表17：上海各类物业租金回报率（2020年Q1）
• 图表18：关注公募REITs推进带来的A股投资机会
• 图表19：A股相关标的市值及2020PE

总结

本次基础设施REITs试点的启动，不仅为房地产行业提供了新的融资渠道和退出机制，也为不动产运营体系带来了新的发展机遇。物流仓储和高新产业园区因其标准化程度高、运营模式成熟，成为首批试点重点，而长租公寓和商业地产作为后续突破口，也具备良好的政策支持和市场前景。尽管存在推进节奏、内涵定义和收益率等风险，但公募REITs的推出将推动我国不动产证券化进程，提升市场透明度和流动性，为投资者提供新的资产配置选择。