20210705-光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之五_公募REITs试点范围拓宽_政策支持升级仅是开始_5页_446kb

行业研究总结：公募REITs试点范围拓宽与建筑装饰行业影响

核心内容

2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文），标志着公募REITs试点政策进一步放宽，试点范围从区域和行业层面得到显著扩展。此政策旨在通过资产证券化方式盘活存量资产，降低政府部门杠杆率，解决项目权益资金来源问题。

主要观点

• 政策支持升级：958号文是公募REITs政策的重要升级，不仅扩大了试点区域和行业，还明确了发起人资产规模及扩募能力要求，强化了REITs作为资产证券化平台的功能。
• 试点范围扩展：
  • 区域扩展：全国各地区符合条件的项目均可申报，重点支持区域新增“黄河流域生态保护和高质量发展”等国家重大战略区域。
  • 行业扩展：新增保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施等，使公募REITs涵盖更广泛的基础设施领域。
• 资产规模要求：首次发行基础设施REITs的项目，其不动产评估净值原则上不低于10亿元；发起人需具备较强的扩募能力，资产规模原则上不低于拟发行资产规模的2倍。
• 申报流程优化：对于央企跨地区打包项目，可直接报送国家发改委，简化申报路径，提高效率。
• 资金再投入机制：要求90%以上的净回收资金用于在建项目或前期工作成熟的新项目，以形成良性投资循环。

关键信息

1. 试点区域与行业对比

2. 政策影响与投资建议

• 政策影响：958号文的出台验证了前期政策判断，表明国家正逐步推动公募REITs作为基础设施资产证券化平台，促进市场参与度提升。
• 投资建议：
  • 优选企业：建议关注无形资产占总资产比重较高的建筑企业，如中国交建、中国电建。
  • 受益企业：受益于基建投资预期上修及资产负债率限制突破的建筑企业包括中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶。
• 市场预期：随着政策持续放宽及配套文件落地，公募REITs将推动建筑公司价值重估，改善其财务报表。

风险分析

• 经营风险：基础设施项目运营过程中可能面临成本、收益不达预期等问题。
• 价格波动风险：REITs基金价格受市场供需、利率变化等因素影响较大。
• 流动性风险：基金流动性不足可能导致投资者难以及时变现。
• 政策调整风险：税收、监管等政策变化可能对REITs市场产生影响。
• 终止上市风险：项目运营不佳可能导致基金终止上市。

评级体系说明

估值方法的局限性

本报告基于各种假设进行分析，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司研究所发布，分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告，对内容和观点负责。报告内容基于合法合规信息，不构成投资建议。

版权与免责声明

本报告由光大证券股份有限公司制作，仅向特定客户传送。未经书面许可，任何机构和个人不得翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用本报告内容。本报告所载信息及意见可能需随时调整，不构成对任何人的投资建议，投资者应自行承担风险。