20220417-光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十一_扩募政策出炉_行业发展加速_3页

行业研究总结：建筑装饰行业基建公募REITs扩募政策分析

核心内容

2022年4月15日，中国证监会指导下，上交所和深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》，标志着公募REITs扩募政策正式出台。该政策旨在规范和引导REITs基金在存续期间新购入基础设施项目，推动资产证券化平台的持续发展。

主要观点

• 扩募政策意义：该政策为已上市REITs产品提供了再次募资并收购优质资产的机制，有助于优化投资组合、降低风险，提升REITs的长期价值。
• 企业受益：已有REITs挂牌的企业将直接受益，可通过扩募机制加速运营资产的证券化，实现资金回笼、降低负债率，推动业务扩张。
• 市场估值差异：当前REITs二级市场价格远高于底层资产定价，扩募后将有助于降低交易估值，同时提升整体回报率。
• 长期影响：REITs的高溢价率可能对A股中拥有优质运营资产的企业的估值体系产生重塑作用，推动其价值提升。

关键信息

扩募规则要点

• 扩募项目需满足12个月存续期要求；
• 投资运作稳健，会计基础规范，基础设施项目运营良好；
• 扩募流程较首次发行有所简化，便于企业快速推进。

REITs市场现状

• 已上市REITs项目平均估值约20倍，现金分派率在3%-12%之间；
• 二级市场价格显著高于评估价，体现市场对REITs的高关注度；
• REITs具有收益稳定、风险较低的特性，尤其在资产荒背景下更具吸引力。

投资建议

• 建议关注运营资产占比高、已有资产挂牌REITs平台的建筑装饰企业；
• 推荐关注的企业包括：中国交建、首创环保、招商蛇口、南山控股、中国铁建、中国电建、中国中铁。

风险提示

• REITs项目申报可能不及预期；
• 二级市场价格可能出现大幅波动。

表格数据概览

基金名称	账面价值(亿元)	评估价值(亿元)	交易价值(当前市值)(亿元)	账面价值对应的现金分派率	评估价值的现金分派率	当前市值对应的现金分派率	属性	存续期
华安张江光大园	5.66	14.70	18.87	10.67%	4.11%	3.20%	不动产产权	20年
浙商沪杭甬杭徽高速	28.96	45.63	50.45	16.55%	10.50%	9.50%	特许经营权	20年
富国首创水务	19.21	17.46	29.52	8.31%	9.15%	5.41%	特许经营权	26年
东吴苏州工业园	34.55	33.50	42.79	4.40%	4.54%	3.55%	不动产产权	40年
中金普洛斯仓储物流	19.57	53.46	71.97	12.24%	4.48%	3.33%	不动产产权	50年
建信中关村产业园	12.08	30.73	43.07	12.16%	4.78%	3.41%	不动产产权	45年
博时招商蛇口产业园	4.85	25.28	28.98	21.68%	4.16%	3.63%	不动产产权	50年
平安广州交投广河高速	54.69	96.74	90.97	12.74%	7.20%	7.66%	特许经营权	99年
红土创新盐田港	10.12	17.05	26.34	8.00%	4.75%	3.08%	不动产产权	36年
中航首钢生物质	12.59	12.49	17.31	8.10%	8.17%	5.89%	类特许经营权	21年
华夏越秀高速	14.03	22.86	26.22	12.82%	7.87%	6.86%	特许经营权	50年
均值	-	-	-	11.61%	6.34%	5.05%	-	-

估值方法说明

• 本报告基于多种假设进行分析，不同假设可能导致分析结果存在差异；
• 采用的估值方法及模型具有局限性，估值结果不保证证券在该价格交易。

评级体系

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确投资评级

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数；
• 中小盘基准为中小板指；
• 创业板基准为创业板指；
• 新三板基准为新三板指数；
• 港股基准指数为恒生指数。

公司信息

• 光大证券股份有限公司：全国性综合类股份制证券公司，成立于1996年；
• 光大证券研究所：负责本报告的编写与分析；
• 关联机构：包括中国光大证券国际有限公司（香港）和Everbright Securities(UK) Company Limited（英国）。

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