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商品房成交热度不减，房企融资新规开始施行 —— 2021年1月房地产行业观察总结

核心内容

2021年1月，中国房地产行业在政策调控与市场热度之间呈现出复杂态势。商品房成交热度持续，土地市场供应减少，金融市场融资结构发生变化，政策层面持续推进房地产金融审慎管理与要素市场化配置改革。

主要观点

1. 商品房量价表现

• 成交面积：30大中城市商品房成交面积1733.68万平方米，环比下降15.00%，但同比上升67.08%，高于历史平均水平。
• 城市分化：一线城市成交面积环比下降9.16%，但同比上涨133.53%；二线城市环比下降23.57%，同比上涨46.04%；三线城市环比下降6.59%，同比上涨58.09%。
• 库存去化：十大城市商品房库存环比下降1.77%，去化周期下降0.78个月，表明市场需求强劲。
• 房价走势：百城住宅均价同比上涨3.56%，一线城市涨幅上升，部分城市如深圳出现同比下跌趋势，反映政策调控效果显现。

2. 土地市场动态

• 供地规模：1月土地供应面积同比下降12%，一线城市降幅达80%以上，二线城市下降超六成，三四线城市环比下降明显。
• 供地结构：一线城市因政策调控及市场观望情绪，土地供应显著减少；二线城市土地市场同样趋冷，部分城市如重庆、成都等供地面积大幅下降。

3. 金融市场变化

• 房贷利率：1月房贷利率小幅下降，但整体趋于稳定，部分城市如广州出现利率上调。
• 房企融资：房企境外债券融资环比大幅上升133.5%，反映境外融资环境宽松，但境内融资仍受压制。
• 融资成本：房企新增债券类融资成本为6.08%，较上年全年上升0.01个百分点，但境外融资成本有所下降。

关键信息

4. 政策动态

• 中央政策：
  • 实施“三道红线”及房地产贷款集中度管理制度。
  • 金融监管部门部署房地产金融审慎管理制度，强调对房地产贷款规模的控制。
  • 推动经营性土地要素市场化配置，加强土地审批权下放与监管。
• 地方政策：
  • 多地出台限购、限贷政策，抑制楼市过热。
  • 整治炒房行为，限制房价过快上涨。
  • 鼓励发展住房租赁市场，部分城市已发布相关实施方案。

5. 重点房企动态

• 碧桂园：139亿元公司债获深交所通过，用于偿还债务，公司负债率较高。
• 万达商管：申请发行128亿元公司债券，用于偿债，未触及“三道红线”。
• 富力地产：出售广州国际机场综合物流园物业权益，以降低负债。
• 中骏集团：计划分拆物业管理业务在港上市，通过分拆优化财务结构。

未来展望

• 负债率下降：预计“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度将推动房企整体负债水平逐步下降，信用风险降低。
• 市场分化：核心城市的商品房成交量和价格表现将优于中小城市，非核心城市房企可能面临业绩下滑。
• 租赁市场增长：租赁住房市场有较大发展空间，但目前仍缺乏实质性政策支持。
• 房企调整策略：更多房企将通过拆分子业务上市、出售资产等方式降低负债，优化财务结构。

结构总结

数据支持

• 30大中城市商品房成交面积：1733.68万平方米
• 百城住宅均价同比上涨：3.56%
• 房企境外融资环比上升：133.5%
• 房企新增债券类融资成本：6.08%
• 十大城市商品房库存环比下降：1.77%
• 租赁住房目标：2022年底新增不少于13万套

结论

2021年1月，房地产行业在政策调控与市场热度之间呈现结构性调整趋势。房企融资环境趋紧，市场分化加剧，核心城市表现优于非核心城市，租赁市场有望成为未来增长点。政策与市场双重作用下，行业整体负债水平将逐步下降，信用风险有所缓解。