20230224-安信证券-苏州土拍零距离（3_24）_首拍热度小幅回升_主流国企积极拿地_7页_582kb

苏州2023年首轮土拍总结

核心内容

2023年2月23日，苏州完成2023年首轮土拍，共推出11宗地块，全部成交，无流拍或撤销，成交金额总计140.0亿元，平均溢价率4.3%，较去年第五轮小幅提升，土拍热度小幅回升。

主要观点

土拍规则保持稳定

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源要求，保证金比例仍为20%。
• 拿地中：地块溢价率限制为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。
• 拿地后：土地金支付周期有所延长，吴中区、工业园区及高新区地块支付周期为3个月，吴江区地块为6个月。

土拍热度与板块冷热分化

• 整体热度：广义流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅提升，土拍热度略有回升。
• 区域分布：
  • 热门区域：高新区、工业园区、吴中区、吴江区分别供地4宗、3宗、3宗、1宗。
  • 竞争激烈：3宗地地价触顶，进入摇号环节，主要位于高新区狮山、工业园区湖西核心板块，周边配套成熟、教育资源丰富。
  • 低溢价成交：2宗地低溢价成交，位于高新区狮山、工业园区青剑湖次核心板块。
  • 底价成交：6宗地块底价成交，多数位于吴中区、吴江区，房企参与仍较谨慎。

主流国企积极拿地，城投占比下降

• 国企主导：全口径拿地金额达86.9亿元，占比62.1%，虽较去年第五轮下降，但仍为拿地主力。
  • 华润置地以36.4亿元拍得1宗地，为拿地金额最大的房企。
  • 中建三局、招商蛇口、建发股份、保利发展分别拿地29.3亿元、9.2亿元、7.7亿元、4.3亿元。
• 民企独立拿地：全口径拿地金额38.7亿元，占比27.6%，较去年第四、五轮合作拿地为主有所改善。
  • 坤霖辰地产、朗诗集团、万信房地产分别拿地31.6亿元、5.8亿元、1.3亿元。
• 城投拿地占比大幅下降：全口径拿地金额14.5亿元，占比10.3%，较去年第四、五轮分别下降至59.1%和47.8%。

关键信息

• 横向对比：苏州平均溢价率高于郑州，低于杭州（7.8%）。
• 地块分布：
  • 高新区：苏地2023-WG-6号、苏地2023-WG-9号（触顶摇号），苏地2023-WG-7号（溢价成交）。
  • 工业园区：苏园土挂（2023）01号（触顶摇号），苏地2023-WG-5号（底价成交）。
  • 吴中区：苏地2023-WG-1号、苏地2023-WG-2号、苏地2023-WG-3号（底价成交）。
  • 吴江区：WJ-J-2023-001（底价成交）。
• 竞得单位：
  • 华润置地、中建三局、招商蛇口、建发股份、保利发展为主要国企竞得者。
  • 坤霖辰地产、朗诗集团、万信房地产为主要民企竞得者。
  • 盛泽投资、苏高新和狮山商务创新发展集团联合体为城投竞得者。

风险提示

• 信息搜集不全面。
• 房地产调控政策可能出现超预期变化。

图表说明

• 图1：展示苏州2023年首轮土拍基本情况。
• 图2：显示流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅提升。
• 图3：反映主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降。

结论

苏州2023年首轮土拍整体热度小幅回升，国企仍是主要拿地力量，但城投拿地占比显著下降，显示市场对城投参与的谨慎态度。地块分布不均，热门区域竞争激烈，而部分区域则以底价成交，房企参与策略趋于分化。