20220730-安信证券-上海土拍零距离（16_22）_二拍热度回升_主流国企积极拿地_8页_456kb

上海2022年二轮土拍总结

核心内容

2022年7月28日，上海完成了本年度第二轮土拍，共推出34宗地块，全部成交，成交金额达780.0亿元，平均溢价率为4.0%，较去年第二、三轮及今年首轮有所改善，底价成交率降至35.3%，较首轮下降明显，显示出土拍热度回升。

主要观点

• 规则保持稳定：本轮土拍规则与首轮基本一致，包括限马甲、严控购地资金来源、20%保证金比例、10%地块溢价率限制等。除2宗城中村旧改地块通过摇号确定竞得人外，其余地块均采取一次书面报价方式。
• 保障性住房要求：除长宁区新泾镇地块需配建8%的保障性住房外，其余地块需配建5%的保障性住房。
• 地块质量与区域分布：地块质量较高，中心城区供地数量上升，长宁、静安、杨浦、普陀共推地8宗，占比38.1%；青浦、浦东、嘉定各推地5宗，为本轮供地主力。
• 土拍热度回升：在已完成二轮土拍的15个城市中，上海广义流拍率最低，平均溢价率高于平均水平3.1%，显示出市场活跃度提升。

关键信息

土拍特征

• 总推地数量：34宗
• 成交数量：34宗
• 成交金额：780.0亿元
• 平均溢价率：4.0%
• 底价成交率：35.3%
• 无流拍或撤销地块

地块竞争情况

• 触发中止价地块：13宗，其中闵行浦锦地块触发随机值
• 溢价成交地块：
  • 杨浦区江浦地块：7.8%
  • 金山区亭林镇地块：4.9%
  • 其余7宗地小幅溢价成交
• 底价成交地块：12宗，其中2宗为浦东新区城中村改造地块，其余集中于松江、奉贤等较偏区域

主要拿地企业

• 国企：为本轮土拍的主要参与者，全口径拿地金额601.5亿元，占比77.1%，高于去年三轮和今年首轮
  • 保利发展：178.1亿元，拍得5宗地
  • 招商蛇口：164.8亿元，拍得5宗地
  • 华发股份：115.2亿元，拍得4宗地
  • 越秀集团：95.2亿元，拍得2宗地
  • 象屿地产：70.8亿元，拍得2宗地
  • 中国金茂、联发集团、金地集团、建发股份分别拿地35.3亿、21.1亿、16.0亿、9.7亿
  • 陆家嘴集团：79.4亿元，拍得2宗地
  • 上海大众房地产、悦达地产等也均有拿地
• 民企：拿地意愿减弱，全口径拿地金额74.8亿元，占比9.6%，较首轮下降明显
  • 上海国昌房地产、上海恒文投资、上海博蔚置业分别拿地11.7亿、9.1亿、3.7亿
  • 未见主流民企参与
• 城投企业：拿地金额占比19.7%，略高于首轮的17.7%
  • 上海城建：55.4亿元，拍得1宗地
  • 上海城投、奉发集团、杨浦城投分别拿地27.6亿、21.8亿、20.9亿
  • 大宁资产、松江新城建发等也均有拿地

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

数据来源与免责声明

• 数据来源：上海政府官网，安信证券研究中心
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