20220609-安信证券-固定收益主题报告_上海土拍零距离（20_22）_首拍热度回升_主流国企积极拿地_7页

报告摘要

2022年6月8日，上海完成了2022年首轮土地拍卖，整体表现较前几轮有所改善，呈现出热度回升的趋势。

拿地前：放松了参拍门槛，土地出让方式由“招挂复合”调整为全部挂牌出让，有效申请人即为竞买人；下调了自有资金监管额度，封存资金不小于扣除保证金后的自有资金。
拿地中：地块溢价率限制最高仍为10%，微调一次性书面报价规则，允许所有已提交报价的竞买人修改报价。
拿地后：小幅上调销售指导价，但起拍楼面价上调幅度相对更高，起拍房地比较去年第三轮的2.7倍降至2.5倍。对流拍/撤销地块进行拆分和调整销售指导价后重新出让。

总推地数量：36宗，无流拍和撤销地块，全部成交，成交金额834.7亿。
平均溢价率：3.5%，较去年二三轮的3.2%、2.9%有所改善。
底价成交率：52.8%，较去年三轮的66.7%有所下降。
区域分布：
- 中心城区：徐汇区、杨浦区、普陀区共推地4宗。
- 五大新城：推地22宗，多于去年三轮，浦东新区推地2宗，闵行、宝山、金山分别推地3宗、2宗、2宗。
- 核心地块：13宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，集中在徐汇区、浦东新区和五大新城的热门板块。
- 底价成交地块：19宗地底价成交，集中于五大新城和金山区、宝山区相对较偏地块，普陀区长风地块、中山北地块因起拍金额较大也均为底价成交。

国企拿地情况：
- 招商蛇口：拿地4宗，金额169.5亿，为本轮拿地金额最大房企。
- 建发股份：22亿独立拍得1宗地，与华发股份联合体56.4亿拍得2宗地。
- 铁建房地产：69.3亿拍得3宗地。
- 中国中铁：60.4亿拍得2宗地。
- 中建八局：32.5亿拍得2宗地。
- 厦门国贸、金地集团、保利置业分别以23.2亿、21.4亿、14.5亿各拍得1宗地。
- 深圳国企深圳控股、新南山控股，山东国企颐养健康分别拿地16.4亿、13.6亿、8.2亿。
- 上海本地小型国企如上海纺织、上海金桥也积极参与。
民企拿地情况：
- 拿地金额为233.4亿，占比28%，较去年第三轮的21.5%有所上升，但仍低于去年前两轮的40%以上。
- 本地民企大华集团、大名城分别拿地40.5亿、8.9亿。
- 外地小型民企如惠州奥林匹克花园置业与湖北省华融置业联合体以63.7亿拍得1宗地。
城投企业拿地情况：
- 全口径拿地金额为164.5亿，占比17.7%，较去年二三轮的40%以上有所下降，但仍高于去年首轮的3.4%。
- 临港经发、上海奉发等均有参与。