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房贷利息抵个税标准确定有望小幅提振刚需

核心内容

本报告为房地产行业周报，发布于2018年10月22日，分析了上周房地产市场行情、成交数据、政策动态及投资建议。核心内容如下：

主要观点

• 政策支持刚需：2019年1月1日起，首套房贷利息支出可按每月1000元标准定额抵扣个税，住房租金根据城市不同，按每月800元至1200元标准扣除。这一政策体现了支持刚需、限制投资的思路，有望小幅提振刚需购房需求。
• 市场表现低迷：上周中信房地产指数累计涨幅为-10.25%，跑输沪深300指数-2.45%，在29个中信行业板块中排名第20位。房地产股整体表现不佳，145只股票中仅4只上涨，136只下跌，5只停牌。
• 成交数据分化：样本城市商品房销售面积环比微增-0.7%，其中一线城市销售面积环比下降15.7%，二线城市下降8.0%，三线城市则大幅上升23.2%。去化周期整体下降，但不同城市差异较大。
• 投资组合保持不变：上周推荐的投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），组合整体跌幅为-11.29%，跑输中信房地产指数1.04个百分点。本周投资组合维持不变。
• 政策风险提示：政策基调超预期、土地市场降温可能降低购房预期，是当前市场面临的主要风险。

关键信息

1. 行情回顾

• 上周中信房地产指数涨幅为-10.25%，跑输沪深300指数-2.45%。
• 房地产股整体下跌，涨幅前五为嘉凯城（+4.04%）、天润数娱（+3.27%）、中弘股份（+3.26%）、S*ST前锋（+3.06%）、深深房A（0.00%）。
• 跌幅前五为华业资本（-40.84%）、云南城投（-25.15%）、海航投资（-22.05%）、中房股份（-21.74%）、北辰实业（-21.11%）。

2. 成交数据

• 样本城市：上周商品房销售面积282.5万平方米，环比微增-0.7%。去化周期为47周，环比降低22%。
• 一线城市：销售面积45.3万平方米，环比下降15.7%，去化周期44周，环比减少8.5%。
• 二线城市：销售面积138.7万平方米，环比下降8.0%，去化周期49周，环比减少39.4%。
• 三线城市：销售面积98.4万平方米，环比上升23.2%，去化周期48周，环比减少11%。

3. 行业政策

• 公租房运营管理试点：住建部于2018年10月17日发布通知，将在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。
• 个税专项附加扣除：财政部、国家税务总局于2018年10月20日发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，明确首套房贷利息支出可按每月1000元标准抵扣，住房租金按城市不同，每月800元至1200元标准扣除。

4. 下周投资组合

• 投资组合维持不变，推荐万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%）。
• 组合整体跌幅为-11.29%，跑输中信房地产指数1.04个百分点。

5. 风险提示

• 政策基调超预期可能影响市场情绪。
• 土地市场降温可能抑制购房预期。

附件：各城市商品房销售情况

• 包含北京市、上海市、广州市、深圳市、杭州市、南京市、武汉市、成都市、青岛市、苏州市、大连市、济南市、南昌市、福州市、东莞市、惠州市、南宁市、温州市、淮南市、牡丹江市等城市的商品房周成交面积数据，具体数据详见图表。

行业基本资料

• 股票家数：145家，占比5.56%
• 行业市值：25806.98亿元，占比4.99%
• 流通市值：19855.47亿元，占比5.39%
• 市场平均市盈率：20.66

行业评级体系

• 公司投资评级：根据6个月内公司股价相对于沪深300指数的表现分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：根据6个月内行业指数相对于沪深300指数的表现分为看好、中性、看淡。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，东兴证券研究所，拥有丰富的行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格，关注房地产行业。