20180620-西南证券-房地产行业政策点评_个税扣除房贷利息_按揭利率敏感下降_3页_652kb

个税扣除房贷利息政策分析总结

核心内容

2018年6月19日，个人所得税法修正案草案提请审议，新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，体现了对个人负担差异性的考虑，更符合个税基本原理，有利于税制公平。

主要观点

• 政策背景：个税扣除项调整是房地产长效机制的重要组成部分，旨在通过税收手段促进租购并举，实现租购平等。
• 对房地产行业的影响：该政策有助于缓解居民购房压力，维持房企购置土地及整体财政收入，属于可先一步落地的措施。
• 对购房需求的提振：新增房贷利息扣除项使得按揭利率上行对购房需求的影响减弱，有助于需求平稳入市，房地产行业维持总量“高位盘整、窄幅震荡”的格局。
• 一线城市影响显著：预计2018年末个人住房贷款余额将超过25万亿，按年化4.9%的利率估算，贷款利息支出为1.23万亿。对于一线城市购房或租房群体，该政策影响显著。
• 个税计算影响：以月收入2万元、起征点5000元为例，扣除房贷利息后，个税减少比例达83.7%。

关键信息

房贷利息与个税总额对比

• 2017年末个人住房贷款余额为21.9万亿，预计2018年末将超25万亿。
• 按年化4.9%利率估算，贷款利息支出为1.23万亿。
• 2016年全国个税总额首次破万亿，2017年末为1.19万亿。
• 北上广深四大一线城市个税总额超过4000亿，受影响较大。

个税扣除示例

• 月收入2万元，起征点5000元，扣除房贷利息前个税为2745元。
• 假设贷款总额200万，月均利息支出10000元，扣除利息后个税为445元。
• 扣除比例为83.7%。

投资建议

• 投资观点：延续“蓝筹股估值中枢不下移，个股Alpha优先板块Beta”的策略。
• 重点个股推荐：
  • 保利地产（600048）：买入
  • 万科A（000002）：买入
  • 新城控股（601155）：买入
  • 碧桂园（2007.HK）：买入
  • 融创中国（1918.HK）：买入
• 差异化个股推荐：
  • 阳光城（000671）：买入
  • 金地集团（600383）：买入

投资评级说明

• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内个股相对沪深300指数涨幅在20%以上
  • 增持：未来6个月内个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间
  • 中性：未来6个月内个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间
  • 回避：未来6个月内个股相对沪深300指数涨幅在-10%以下
• 行业评级：
  • 强于大市：未来6个月内行业整体回报高于沪深300指数5%以上
  • 跟随大市：未来6个月内行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
  • 弱于大市：未来6个月内行业整体回报低于沪深300指数-5%以下

风险提示

• 房地产调控政策风险
• 房企销售或不及预期风险

行业数据

• 股票家数：130
• 行业总市值（亿元）：22,214.59
• 流通市值（亿元）：21,440.69
• 行业市盈率TTM：11.24
• 沪深300市盈率TTM：12.2

数据来源

聚源数据，西南证券

分析师信息

• 分析师：胡华如
• 执业证号：S1250517060001
• 电话：0755-23900571
• 邮箱：hhr@swsc.com.cn
• 联系人：杨雨蕾
• 邮箱：yangyul@swsc.com.cn

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