20230102-申港证券-物业管理行业研究周报_曙光已现_估值修复有望持续_14页_1mb

物业管理行业研究周报总结

核心内容概述

2022年物业管理行业经历了显著的估值下跌，但年末开始触底反弹。随着地产政策利好逐步释放和国内经济复苏，物业板块估值修复趋势有望持续，尤其是民营物企的独立性增强和关联风险减弱，为其带来更大的估值修复空间。行业基本面保持稳定，多数物企在2022年上半年实现营收和净利润正增长，且在管面积持续扩张，为未来增长奠定基础。

主要观点

• 行业超跌反弹：2022年物业板块受美联储加息、地产债务危机及政策救市影响，前期加速下行，年末出现反弹。
• 估值处于低位：近三年物业板块市盈率（TTM）持续走低，2022年均值为14.22，仍处历史低位。国央企物业板块估值整体高于民企。
• 基本面未变：2022年H1多数物企营收和净利润保持正增长，第三方项目占比上升，服务边界持续扩张。
• 上市与并购降温：受港交所审核趋严及估值回落影响，物企赴港上市数量减少，全年并购交易数量和金额大幅下降，国央企在并购市场中占据主导。
• 行业趋势向好：2023年被视为物业行业开启新周期的一年，头部企业将增强独立性，拓展服务边界，估值修复有望持续。

关键信息

行业表现

• 2022年12月26日至30日：恒生物业板块下跌1.03%，跑输恒生综合指数1.99个百分点。
• 港股通持股情况：截至2022年12月30日，港股物业板块共18家物企被港股通持股，其中金科服务本周增幅0.71%，旭辉永升服务降幅最大达5.41%。
• A股物业持股情况：A股物业板块中仅招商积余在沪（深）股通中被持股，持股数量747.72万股，较上周下跌3.38%。

行业动态

• 众安智慧生活：通过港交所聆讯，2022年上半年收入约1.52亿元。
• 碧桂园服务：转让蓝庆益物业100%股权，杨惠妍向公司提供50.55亿港元无息借款。
• 绿城服务：与蓝颂供应链重续销售框架协议，为期三年。
• 中交物业服务集团：挂牌成立，与首都机场签署战略合作协议。
• 广东省物协与广州电信：合作推出价值近亿元的消费券，用于支持智慧物业发展。

投资策略

• 推荐标的：
  • 华润万象生活（物管商管并行，央企背景）
  • 保利物业（受母公司拖累风险较小）
  • 招商积余（A股物业板块唯一港股通持股企业）
  • 绿城服务（独立发展能力强）
  • 碧桂园服务（高弹性标的）

风险提示

• 地产周期性业务下行导致短期业绩下滑
• 外拓增速不及预期
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险

行业数据概览

行业发展趋势

• 独立性增强：第三方项目占比提升，非业主增值服务收入占比下降。
• 服务边界扩张：物业企业正向“物业+城市服务”、“物业+养老服务”等方向拓展。
• 并购市场萎缩：2022年全年并购交易数量和金额大幅下降，国央企主导并购市场。

投资建议

• 关注独立性强的物企：如绿城服务，其具备较强的全国性扩张能力。
• 关注估值修复空间大的企业：如碧桂园服务，具备较高弹性。
• 关注受母公司拖累较小的物企：如保利物业、招商积余。
• 关注央企背景的物企：如华润万象生活，具备稳健发展基础。

总结

2023年物业行业或将迎来新的发展周期，估值修复趋势有望持续。建议投资者关注具备独立性、服务边界扩张潜力以及估值修复空间较大的企业，同时警惕地产周期性业务下行、外拓增速不及预期及关联方坏账风险等潜在问题。