同策房产咨询-20160612-上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年06月06日——2016年06月12日）
核心内容概览
本周上海房地产市场整体呈现“量跌价稳”态势，商品住宅、公寓、办公市场成交量均环比下降，但部分类型如商业市场均价有所上涨。市场整体回归常态，政策调控效果初显，房企惜售情绪明显，部分项目去化表现突出。
商品住宅市场分析
本周数据
- 供应面积：3.06万平米，环比下降81%
- 成交量：20.83万平米，环比下降8%
- 成交均价：34832元/平米，环比下降9%
新开盘项目
| 项目名称 | 环线 | 板块 | 推盘户型 | 推出量（套） | 报价 | 优惠情况 | 去化情况 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 浦发罗兰翡丽 | 外郊环 | 唐镇 | 79平米2房、93平米3房 | 170套 | 5.6万元/平米，毛坯 | 5万抵12万 | 去化5成 |
| 华谊禄丰苑 | 外郊环 | 嘉定主城区 | 89平米2房、130平米4房 | 40套 | 毛坯2.5万元/平米，精装2.8万元/平米 | 4万低8万优惠，并享受99折 | 去化7成 |
| 金地都会艺境 | 外郊环 | 新桥 | 102平米联排别墅 | 30套 | 总价约500-600万/套 | 无优惠 | —— |
| 远洋万和四季 | 外郊环 | 惠南 | 80平米2房、90、100、120平米3房 | 102套 | 2.4万元/平米，毛坯 | 1万抵1万优惠 | 去化9成 |
主要观点
- 本周商品住宅市场整体供应大幅减少，成交量回归至近五年平均水平。
- 90平米以下户型仍是市场主力，去化占比达34.19%。
- 总价300-500万元的房源成交占比23.38%，成为第二主力。
- 2万元/平米以下均价段房源去化表现突出，占比32.56%。
- 远洋万和四季因高性价比和良好的去化表现成为本周亮点。
公寓市场分析
本周数据
- 供应面积：3.06万平米，环比下降79%
- 成交量：17.76万平米，环比下降6%
- 成交均价：34783元/平米，环比下降10%
新开盘项目
- 大成名庭（嘉定主城区）：224套，成交面积30595平米
- 花屿新筑（奉城）：104套，成交面积10650平米
- 金茂雅苑（东区）（大宁）：56套，成交面积6854平米
- 汤臣臻园（南桥新城）：53套，成交面积5722平米
主要观点
- 公寓市场呈现“量价双降”趋势，开发商推盘节奏放缓，仅4盘推新。
- 奉贤奉城板块的新城花屿湾（花屿新筑）以高去化率成为销冠。
- 嘉定主城区项目大成名庭表现优异，去化75套。
- 市场整体受政策影响，成交量回归常态，但价格仍有所下滑。
别墅市场分析
本周数据
- 供应面积：0万平米，环比下降100%
- 成交量：3.07万平米，环比下降17%
- 成交均价：35119元/平米，环比下降4%
销冠项目
- 联排别墅：海上湾华庭（朱家角）去化11套，成交面积2245平米
- 独栋别墅：东方别墅（张江）去化2套，成交面积769平米
主要观点
- 别墅市场无新增供应，成交量环比下降，但价格小幅下调。
- 青浦朱家角板块的海上湾华庭因小户型经济型别墅受到市场欢迎。
- 项目位于淀山湖畔，未来受益于虹桥枢纽和青浦新城规划。
商业市场分析
本周数据
- 供应面积：2.29万平米，环比下降73%
- 成交量：2.57万平米，环比下降32%
- 成交均价：22496元/平米，环比上升4%
新开盘项目
- 宝业华庭（惠南）：供应224套，面积15691平米
- 云间新天地广场（松江中部）：供应132套，面积6660平米
主要观点
- 商业市场呈现“量跌价涨”趋势，社区底商受青睐。
- 徐泾北城欣沁苑成为本周销冠，成交面积6470平米。
- 惠南板块的宝业华庭因交通便利、配套完善成为热门项目。
办公市场分析
本周数据
- 供应面积：2.38万平米，环比下降72%
- 成交量：7.54万平米，环比下降21%
- 成交均价：29263元/平米，环比上升13%
销冠项目
- 华鑫企业会馆（田林）：成交27套，面积11853平米，均价38930元/平米
- 上海城开国际商业中心（古美罗阳）：成交30套，面积4029平米，均价49366元/平米
- 滨江凯旋门（凯旋滨江园）：成交20套，面积2350平米，均价94504元/平米
主要观点
- 办公市场成交量下滑，但均价显著上涨，主要由高价办公项目拉动。
- 酒店式公寓占比达45%，成为办公市场的重要组成部分。
- 田林板块的华鑫企业会馆因位置优越、主力户型适中成为本周热点。
本周案例分享：远洋万和四季
项目概况
- 物业地址：浦东观海路1588弄
- 开盘时间：2016年6月9日加推102套
- 占地面积：123063平米
- 建筑面积：308808平米
- 容积率：2.00
- 绿化率：35%
- 物业费：2.90元/平米·月
- 物业类别：住宅
- 建筑类别：塔楼、高层
- 价格：2.4万元/平米，毛坯
项目卖点
- 社区绿化：绿化率40%，社区中心景观绿化和紫藤花架较为罕见。
- 区位优势：位于惠南镇，处于浦东机场、迪士尼等概念辐射圈，教育资源丰富。
- 户型设计：提供80-117平米的二房和三房，得房率高达81%，空间尺度感强。
- 开发商实力：远洋地产作为成熟开发商，提供自有物业团队，管理便捷。
市场展望
同策咨询研究部研究经理许之静指出：
- 上海楼市调控政策已实施2个月，市场成交量回归至近五年平均水平。
- 预计二季度整体趋势为“量跌价稳”，房价下跌幅度有限。
- 下半年市场去化周期回升，房企资金需求增加，10月份或将成为降价“窗口期”。
- 建议房企提前准备，应对市场变化。
同策咨询研究部信息
- 微信公众号：同策咨询研究部&老张宏论
- 联系方式：Tel: 51560606-8139 / 1381702986
- 公司网址：www.tospur.com
- 研究经理：任丹萍
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