同策房产咨询-20161205上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2016年11月28日——2016年12月04日）
核心内容概览
本周上海房地产市场呈现分化趋势，商品住宅、公寓、别墅、商业和办公产品各有表现，其中商品住宅和办公市场表现较为活跃，而商业市场则供应激增但成交量下降。
商品住宅市场
主要观点
- 供应与成交：本周商品住宅供应面积8.50万平米，环比下降37%；成交量15.06万平米，环比上升9%；成交均价44499元/平米，环比上升7%。
- 成交结构：90平米以下和90-120平米的刚需房源为主要成交力量，去化占比达7成；100万元以下房源去化463套，占全市成交的35.32%。
- 项目表现：
- 绿地朱家角1号：加推联排别墅，推出137套，起价495万元/套，优惠5万抵8万，去化5成。
- 新城上坤樾山四季：洋房与叠加别墅共推出274套，洋房均价4.2-4.5万元/平米，叠加均价4.8-5.0万元/平米，优惠3万抵5万，去化25套。
- 招商花园城：推出340套房源，当天售罄，住宅均价4万元/平米，精装，主要吸引区域客户和首改刚需。
公寓市场
主要观点
- 供应与成交：供应量6.32万平米，环比下降49%；成交量11.14万平米，环比上升1%；成交均价46732元/平米，环比上升10%。
- 市场趋势：改善型项目表现突出，拉高整体均价。中环内项目占据成交前十榜单的5席。
- 项目表现：
- 海兴名苑：以461套成交量荣登本周公寓销冠，均价1.3万元/平米，定位为海湾度假型公寓。
- 新梅太古城中粮天悦澜庭：47套成交，均价11.27万元/平米，位于闸北不夜城板块。
别墅市场
主要观点
- 供应与成交：供应量2.18万平米，环比上升84%；成交量3.92万平米，环比上升56%；成交均价38144元/平米，环比上升5%。
- 市场趋势：别墅市场整体呈现量价齐升态势，尤其是联排别墅和社区商铺表现亮眼。
- 项目表现：
- 海兴名苑：联排别墅去化102套，成交面积10201平米，均价2.98万元/平米。
- 浦江华侨城十号院：独栋别墅去化2套，成交面积1249平米，均价7.3万元/平米。
商业市场
主要观点
- 供应与成交：供应量4.25万平米，环比上升1549%；成交量3.81万平米，环比下降34%；成交均价28171元/平米，环比上升55%。
- 市场趋势：供应量激增，但成交量下降，社区商铺占比达50%，显示出一定的投资热度。
- 项目表现：
- 爱法奥朗新庄园二期：成交3858平米，均价13386元/平米，成为本周销冠。
- 绿都绣云里（绣云新都）：供应2.20万平米，465套商业房源获批，位于迪士尼5公里范围内，未来具备较高的购买价值。
办公市场
主要观点
- 供应与成交：供应量8.62万平米，环比上升105%；成交量17.77万平米，环比上升89%；成交均价53602元/平米，环比上升94%。
- 市场趋势：办公市场量价齐升，北外滩板块项目表现尤为突出。
- 项目表现：
- 上海国际航运服务中心（东块）：成交61套，去化64496平米，均价8.2万元/平米，成为本周成交榜首。
- 中建锦秀名都：供应3.93万平米，97套房源获批，紧邻徐泾东站，整合多种物业形态。
关键信息汇总
| 类型 | 供应量（万平米） | 成交量（万平米） | 成交均价（元/平米） | 价格环比变化 | 供应环比变化 | 成交环比变化 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 商品住宅 | 8.50 | 15.06 | 44499 | +7% | -37% | +9% |
| 公寓 | 6.32 | 11.14 | 46732 | +10% | -49% | +1% |
| 别墅 | 2.18 | 3.92 | 38144 | +5% | +84% | +56% |
| 商业 | 4.25 | 3.81 | 28171 | +55% | +1549% | -34% |
| 办公 | 8.62 | 17.77 | 53602 | +94% | +105% | +89% |
市场展望
同策咨询研究部指出，受“沪六条”政策影响，市场短期内可能受到抑制，尤其是改善型客户和高端项目。预计2017年上半年市场去化周期将回升至12个月以上，中高端楼盘及外环沿线“地王”板块可能会在年中出现价格下调。
案例分享：招商花园城
- 项目亮点：
- 生活配套：5公里内拥有娱乐、教育、休闲设施，如世华国际广场、泰富商业广场及运动主题公园。
- 板块优势：位于宝山西城区杨行板块，靠近地铁一号线，接驳南北高架，交通便利。
- 户型设计：提供70-120平米的二房至三房，得房率高，空间尺度感强。
- 项目配套：分三期开发，包含LOFT和4.8万方商业广场，业态丰富，涵盖购物、餐饮、娱乐、影院、健身等。
信息来源与联系方式
- 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
- 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
- 联系方式：任丹萍，Tel: 51560606-8139 / 1381702986
- 公司网址：www.tospur.com
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